Передача ипотечной квартиры внаем – один из простых вариантов не только быстро закрыть кредит за счет квартиросъемщиков, но и получить дополнительную прибыль. При этом банк является залогодержателем имущества, поэтому заемщик должен учитывать интересы кредитной организации. Рассмотрим, какие особенности аренды ипотечного жилья существуют, и как необходимо составить договор найма.
Имеет ли право заемщик сдать в аренду ипотечную квартиру
Гражданским кодексом установлено, что заемщик имеет право передавать заложенное имущество во временное владение или пользование третьим лицам, в том числе для получения прибыли. Если в договоре нет пункта об обязательном получении согласия банка, то владелец жилья может распоряжаться имуществом на свое усмотрение, кроме передачи права собственности.
Также законом предусмотрена ситуация, при которой банк имеет право включить в кредитный договор условие об обязательном согласовании передачи залога в пользование третьим лицам. Так как имущество находится в залоге, банк заинтересован в сохранности имущества. При передаче его в аренду состояние может ухудшится, а значит, снизится рыночная стоимость. Поэтому требование согласовывать подобные действия является законным.
Если заемщик планирует сдавать ипотечную квартиру в аренду, ему необходимо внимательно прочитать кредитный договор. Какие варианты могут быть:
- В договоре нет положений, касающихся передачи залогового имущества внаем. В этом случае заемщик может самостоятельно принимать решения, не согласовывая свои действия с кредитором.
- Передача в аренду возможна при выполнении определенных условий. В этом случае может быть прописана необходимость получения согласия кредитной организации, ограничение максимального срока договора аренды и невозможность автоматической пролонгации.
- Запрет на аренду залогового имущества. Если в договоре присутствует подобный пункт, то его нарушение согласно Гражданскому Кодексу РФ может повлечь выставление требования о досрочном погашении, а также обращение взыскания на заложенное имущество.
Как получить согласие банка на сдачу в аренду ипотечной квартиры
Если кредитор поставил условие о необходимости получить его согласие, это не значит, что он обязательно будет препятствовать передаче имущества в аренду. В ряде случаев залогодержателю это выгодно, поскольку появляется дополнительная гарантия, что ежемесячные платежи будут вноситься вовремя. В каких ситуациях банки выдают согласие:
- Недвижимость приобреталась с целью последующей сдачи в аренду. Если заемщик таким образом получает основной доход, кредитору невыгодно лишать его заработка.
- Ипотечная квартира куплена для детей и будет передана им после достижения совершеннолетия. В этом случае заемщик может иметь собственное жилье, а ипотечную квартиру сдавать в аренду.
- Заемщик испытывает финансовые трудности. Потеря работы или внезапное снижение дохода может привести к задержкам платежей по кредиту и возникновению просроченной задолженности. Если он переедет к родственникам или снимет более дешевое жилье, то сможет исполнять обязанности по возврату долга.
Что нужно сделать, чтобы получить согласие залогодержателя:
- Предоставить кредитору письменное заявление с указанием всех обстоятельств и обоснованием необходимости передачи квартиры в аренду.
- Дождаться письменного согласия банка. Обычно на принятие решения требуется до пяти дней. Возможно, кредитор захочет посмотреть текущее состояние квартиры.
- Оповестить страховую компанию. Риск повреждения имущества при передаче его третьим лицам повышается, поэтому стоимость страхового полиса возрастет.
Образец договора найма ипотечной квартиры
Если договор заключается между физическими лицами, то в качестве предмета договора указывается найм жилого помещения. Если квартира сдается юридическому лицу, например компании для проживания сотрудника, то заключается договор аренды. Какие пункты нужно включить в соглашение:
- Сведения о сторонах, подписывающих договор. Паспортные данные, адреса прописки, реквизиты (если вторая сторона является юридическим лицом).
- Информация о жилом помещении. Адрес, общая площадь, состояние, имущество, находящееся в квартире.
- Обязанности арендодателя. Например, можно указать, что собственник квартиры обязан обеспечивать работоспособность технического оборудования, решать возникающие вопросы с управляющей компанией и т.д.
- Обязанности квартиросъемщика. Сюда можно включить пункт о своевременной оплате услуг ЖКХ и аренды, поддержании порядка в квартире, правилах поведения в отношении соседей, содержании домашних животных, ответственность за нанесенный ущерб и т.д.
- Условия оплаты. В этом разделе указывается размер арендной платы, а также порядок внесения, предоплата, наличие и размер гарантийной суммы и т.д.
- Срок аренды, возможность пролонгации, условия для досрочного расторжения договора.
Кроме этого, нужно включить пункт о том, что наниматель уведомлен о наличии обременения и возможности прекращения договора в связи с наложения взыскания на квартиру.
После подписания договора необходимо оформить акт приема-передачи. Желательно приложить к нему фотографии объекта, свидетельствующие о состоянии квартиры.
Как сдать в аренду ипотечную квартиру
- Получите согласие банка, если это предусмотрено кредитным договором.
- Оформите официальный договор с арендатором и подпишите акт приема-передачи имущества.
- Поставьте в известность страховую компанию и сделайте доплату по повышенному коэффициенту.
- Заплатите налог 13% на доходы физических лиц от сдачи имущества в аренду, если срок договора превышает 12 месяцев.
