Ипотечное покрытие – это право требования банка о возврате основной суммы долга и процентов по кредиту, обеспеченное залоговым имуществом. Его используют в качестве обеспечения для выпуска ценных бумаг – ипотечных сертификатов участия и облигаций с ипотечным покрытием.
Что такое ипотечное покрытие
В состав ипотечного покрытия может входить залоговое имущество, соответствующее следующим требованиям:
- стоимость объекта превышает сумму основного долга по кредиту не менее 20%;
- объект застрахован от риска утраты или повреждения в пользу кредитора;
- право залогодателя распоряжаться имуществом на свое усмотрение ограничено наложенным обременением;
- право требования подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, договором об ипотеке и кредитным договором или закладной.
В ипотечное покрытие также включают недвижимость, находящуюся на стадии строительства, и приобретенную по договору долевого участия с использованием кредитных средств. Доля кредитов с залогом прав по ДДУ в ипотечном покрытии не должна быть больше 40%.
При каких ситуациях залоговое имущество не входит в ипотечное покрытие:
Как используют ипотечное покрытие
Ипотечное покрытие формируется с целью выпуска ипотечных ценных бумаг – именных сертификатов и облигаций. Банк продает ценные бумаги инвесторам и получает средства, которые может снова направить на выдачу ипотечных и других видов кредитов. Инвестор в свою очередь получает доход от платежей по ипотечным договорам.
Какие особенности существуют у ипотечных ценных бумаг:
- Поскольку ипотечные ценные бумаги обеспечены залоговым имуществом, инвестор получает гарантии возврата вложенных денежных средств. Такие инвестиции считаются менее рисковыми.
- Выплаты по облигациям и сертификатам осуществляются на периодической основе и включают процентный доход, а также частичное погашение номинальной стоимости ценной бумаги.
- Размер процентного дохода зависит от поступлений средств в счет выплаты процентов по ипотечным договорам.
- Частичное погашение номинала ценных бумаг происходит с учетом планового и досрочного погашения основного долга заемщиками.
Несмотря на наличие обеспечения, риски при инвестициях в ипотечные ценные бумаги все же существуют. Во-первых, инвестор может получить низкий доход, если в портфеле будет большое количество кредитов, по которым у заемщиков возникли сложности с выплатой долга банку. Во-вторых, есть риск вернуть только часть вложенных средств, если цены на рынке недвижимости резко снизятся.
Учет ипотечного покрытия
Учет ипотечного покрытия ведется в специальном реестре, который размещается в открытом доступе на сайте банка-кредитора. Инвесторы могут ознакомиться с ним, оценить риски и возможную прибыль, которую получат от вложений в ценные бумаги.
Реестр составляется с помощью автоматизированных систем учета. Он должен содержать следующие данные:
Реестр ведет специализированный депозитарий, который осуществляет хранение и учет имущества, составляющего ипотечное покрытие. Размер покрытия корректируется каждый рабочий день.
