Часто ипотека становится единственным способом приобрести собственное жилье, поскольку для накопления необходимых денег требуется много времени. Подробная инструкция поможет вам понять, что нужно делать, чтобы банк одобрил ипотеку, как правильно рассчитать финансовые возможности, и что учитывать при выборе квартиры.
Рассчитайте бюджет до оформления ипотеки
Перед подачей заявки на ипотеку необходимо определить, какую сумму вы готовы платить банку ежемесячно. Как провести правильный расчет:
- Посчитать доходы. Заработную плату лучше учитывать без премий, если они выплачиваются не каждый месяц и их размер может меняться в большую или меньшую сторону.
- Вычесть обязательные расходы. Коммунальные платежи, выплаты по кредитам, затраты на еду, проезд, одежду, секции для детей и прочее. Эти расходы будут в любом случае, их нельзя сократить, поэтому общую сумму нужно вычесть из бюджета.
- Определить сумму для первого взноса. Это могут быть не только накопления. Возможно, у вас есть недвижимость или автомобиль, которые можно продать, а вырученные деньги использовать в качестве первоначального взноса.
Кредиты и кредитные карты нужно постараться закрыть или частично погасить. Они не только увеличивают ежемесячные затраты, но и могут оказать влияние на решение банка по ипотечному кредиту.
Банк будет учитывать доход супруга или супруги, поскольку он автоматически становится созаемщиком. Если вы не планируете оформлять квартиру как совместно нажитое имущество, нужно будет составить брачный договор.
Определите стоимость квартиры и размер ипотечного кредита
Следующий шаг — определение примерной стоимости квартиры. Она будет зависеть от:
- общей площади;
- района расположения и инфраструктуры;
- возраста дома;
- материала стен;
- наличия ремонта.
Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, заложите в расчет сумму, которая потребуется на ремонт.
Рассчитать среднерыночную стоимость квартиры можно на основании объявлений, размещенных в интернете. Вычтя имеющийся первоначальный взнос, вы получите сумму ипотечного кредита, которую нужно будет запрашивать в банке. Если не хватает слишком большой суммы, можно рассмотреть варианты покупки квартиры в другом районе, посмотреть предложения на жилье эконом-класса или с меньшим количеством комнат.
Выберите банк
Чтобы не ходить по отделениям финансовых организаций, и сократить время на поиски выгодного предложения, вы можете воспользоваться кредитным агрегатором. Указав сумму ипотечного кредита и примерный срок, вы увидите все актуальные банковские предложения. Останется только сравнить кредитные продукты и выбрать от трех до пяти наиболее выгодных.
Если вы индивидуальный предприниматель, то статья о том, как взять ипотеку ИП, поможет вам выбрать лучшее условие ипотечного кредитования и не нарваться на отказ.
Обязательно посмотрите ипотечные программы для льготных категорий граждан. Условия для семей с детьми, военнослужащих и сотрудников бюджетных организаций обычно выгоднее.
При выборе банка нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Процентная ставка. Ее размер может зависеть от количества предоставленных документов, размера первоначального взноса, а также объекта недвижимости. Обратите внимание, чтобы в договоре не было предусмотрено изменение процентной ставки в большую сторону в течение времени его действия.
- Список документов. Важно, чтобы у вас были все документы, необходимые банку для оценки кредитоспособности.
- Наличие дополнительных комиссий. Плата за выдачу кредита, досрочное погашение, комиссия за внесение ежемесячного взноса и другие дополнительные платежи существенно увеличивают общую стоимость ипотеки.
Используйте кредитный калькулятор, чтобы рассчитать ежемесячный платеж. Его размер во многом зависит от срока кредитного договора. В случае с ипотекой лучше выбрать ежемесячный платеж чуть меньше запланированного, оформив ее на более длительный срок. Оставшуюся сумму можно вносить в счет досрочного погашения, уменьшая общую переплату по кредиту. А в случае возникновения незапланированных трат или других форс-мажорных обстоятельств, вам не нужно будет искать деньги для обязательного взноса.
Выяснив все условия, можно отправлять онлайн-заявку в банк, чтобы получить предварительное одобрение.
Соберите пакет документов
Первичный пакет документов для банка обычно включает:
- заявление-анкету заемщика;
- паспорт гражданина РФ;
- СНИЛС или ИНН;
- справка 2-НДФЛ или справка о доходах по форме банка;
- копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
Аналогичные документы должен предоставить созаемщик.
Если основная часть заработной платы выплачивается неофициально, договоритесь с работодателем, чтобы он оформил справку по форме банка. Так вы сможете рассчитывать на одобрение большей суммы. Уточните у кредитного менеджера, будет ли учитываться дополнительный доход, если вы подтвердите его документально.
Не пытайтесь завышать доход – во-первых, скорее всего банк это выяснит. Во-вторых, вам нужно будет возвращать кредит с реального заработка, поэтому при подаче заявки указывайте ту заработную плату, которую получаете на руки.
Приступайте к поиску квартиры
Теперь вы знаете точную сумму кредита, размер первоначального взноса, процентную ставку и размер ежемесячного платежа. Пришло время подобрать подходящую недвижимость. Обычно на это банк дает два-три месяца.
Смотрите все квартиры, которые подходят установленным ранее критерием. Даже если стоимость, указанная в объявлении, немного превышает ваш бюджет, перед принятием окончательного решения можно будет поторговаться с владельцем.
Если вам попалась слишком дешевая квартира, не спешите ее покупать. Возможно, у собственника есть проблемы с документами. Банк будет проверять юридическую чистоту сделки и может не одобрить такую недвижимость. В этом случае вы потеряете время.
При выборе учитывайте не только собственные пожелания, но и требования банка. На квартиру будет оформлен залог, поэтому кредитная организация будет обращать внимание на ее ликвидность. Какую недвижимость лучше не рассматривать:
- в домах, построенных до 1970 года;
- ветхое и подлежащее сносу жилье;
- квартиры в домах, где меньше пяти этажей, при условии, что это не новостройка;
- недвижимость, подлежащую капремонту или реконструкции.
Предоставьте в банк документы на квартиру
После того, как вы достигли устной договоренности с продавцом о покупке квартиры, необходимо заключить предварительный договор и внести задаток. Банку потребуются документы на недвижимость:
- предварительный договор купли-продажи;
- копия документа, подтверждающего право собственности продавца или выписка из Реестра;
- документ, подтверждающий отсутствие обременений права собственности;
- копия документа, который является основанием возникновения права собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
- нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги продавца квартиры на отчуждение, если она была приобретена в браке;
- согласие органов опеки.
Кроме этого, необходимо провести независимую оценку квартиры. На основании документа банк определяет точный размер кредита. Обычно он не превышает 80-85% стоимости, указанной в оценке.
После рассмотрения документов принимается окончательное решение о выдаче ипотеки на конкретный объект недвижимости.
Страхование залога
Ипотечная квартира должна быть застрахована — это требование законодательства. Страхуется риск утраты или повреждения недвижимого имущества в результате пожара, взрыва, затопления. В этом случае соблюдаются интересы и заемщика, и кредитора, поскольку от этих событий залоговое имущество пострадает и потеряет в стоимости. Обычно полис оформляется на год, а потом регулярно продлевается.
Регистрация ипотеки и оформление залога
Если банк одобрил покупку квартиры, назначается дата сделки. Этапы оформления:
- Подписание кредитного договора. Необходимо внимательно проверить каждый пункт, размер ставки и график платежей. Только после уточнения всех непонятных моментов можно ставить подпись.
- Передача первого взноса продавцу и подписание договора купли-продажи. Документ является основанием для регистрации перехода права собственности. В нем не должно быть ошибок, иначе договор не зарегистрируют.
- Оплата государственных пошлин. Покупатель платит за оформление выписки из государственного реестра о зарегистрированных правах, за регистрацию ипотечного договора и договора купли-продажи.
- Передача документов на регистрацию. Присутствовать должны и продавец, и покупатель. Через пять-семь дней можно будет забрать готовые документы и отвезти их в банк. В течение двух недель продавцу переведут на счет оставшуюся сумму.
Что нельзя делать при оформлении ипотеки
- Подавать заявку в банк, если вы не уверены в своем будущем, в отношениях с супругом или не имеете стабильного дохода.
- Писать в анкете неверные сведения о доходе, месте трудоустройства. Все поданные вами данные будут проверяться.
- Пытаться взять ипотеку при наличии долгов по коммунальным платежам, алиментам и неоплаченных штрафов. Вся подобная информация отражается в кредитной истории.
- Брать кредит для внесения первоначального взноса. Вы увеличите свою кредитную нагрузку и будете выплачивать дополнительные проценты.
- Оформлять ипотеку с максимально возможным для вас ежемесячным платежом, в надежде на увеличение дохода. Предусмотрите лучше ситуацию, при которой доход уменьшиться.
