Любая финансовая операция связана с рисками — недополучением прибыли или денежными потерями. При ипотечном кредитовании риски возникают как у банка, так и у заемщика. Их нельзя полностью исключить, но можно минимизировать вероятность наступления неблагоприятного события.
Риски банка при ипотечном кредитовании
Основные риски кредитора связаны с тем, что заемщику выдается крупная сумма на длительный срок. При этом банк может придерживаться осторожной кредитной политики, тщательно отбирая заемщиков, но на макроэкономические факторы, например, инфляционные изменения, кризисные явления в экономике, банк повлиять не может.
Падение цен на жилье
При резком снижении цен на рынке недвижимости стоимость залога не сможет покрыть размер кредита. Если заемщик будет неспособен вернуть кредит, банк не может компенсировать свои затраты из его стоимости.
Такая ситуация может произойти при снижении реальных доходов населения и резком падении спроса на жилье. При этом снижаются и темпы роста ипотечного кредитования, а меры по его стимулированию только усугубляют положение.
Наиболее рисковыми с этой точки зрения считаются ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом. Если сумма кредита составляет 90-95% от стоимости залога, даже при небольшом колебании цен на недвижимость залог перестанет обеспечивать кредит в полной мере.
Наиболее простой способ минимизации риска для банка – увеличить размер первоначального взноса, необходимого для оформления ипотеки.
Кредитный риск
Кредитный риск связан с неисполнением или ненадлежащим исполнения заемщиком обязательств перед кредитором. Это значит, что кредитная организация не получит доход из-за неплатежеспособности заемщика.
Кроме этого, размер ежемесячного платежа устанавливается на уровне 30-40% от доходов заемщика, чтобы избежать большой кредитной нагрузки. Снижению кредитного риска банка способствует и наличие залога, который можно реализовать на торгах.
Процентный риск
Изменение рыночной процентной ставки влечет для кредитора потерю прибыли. При этом риск возникает и при повышении, и при понижении ставки. Если произойдет ее рост, то за привлечение новых средств банк заплатит больше, чем получит прибыли от ипотечного кредита. Если ставки упадут, заемщик сможет рефинансировать кредит в другом банке, досрочно погасив первые обязательства.
При высоких темпах инфляции снизить процентный риск можно за счет установления плавающей ставки, однако этот вариант не выгоден для заемщика.
Риск досрочного погашения кредита
Раньше банки минимизировали риск досрочного погашения за счет установления моратория и дополнительных комиссий. Сейчас это запрещено законодателем.
Риск потери залога
Если залоговое имущество серьезно пострадает или будет уничтожено, кредитный риск банка увеличится многократно. Долговые обязательства у заемщика сохранятся, но гарантий их исполнения у кредитора не будет.
Чтобы соблюсти интересы залогодержателя, было введено обязательное страхование залогового имущества. В случае его повреждения или уничтожения кредит будет погашен за счет страховой выплаты.
Риски заемщика
У заемщика при ипотечном кредитовании также существуют риски, которые связаны как с финансовыми потерями, так и с возможностью остаться без жилья.
Изменение финансового положения заемщика
При ипотечном кредитовании существует риск, что заемщик перестанет справляться с выплатами по кредиту в результате ряда жизненных обстоятельств, например, снижения доходов, потери работы, развода, рождения ребенка.
Утрата трудоспособности
Заемщик может потерять трудоспособность в результате болезни или несчастного случая. Если он не сможет зарабатывать деньги, то возвращать кредит будет нечем. Этого риска можно избежать за счет страхования жизни и здоровья заемщика. При наступлении страхового случая ему не нужно будет выплачивать банку кредит, а жилье останется в его собственности.
Изменение валютного курса
Скачки курса на валютном рынке могут повлиять только на заемщиков, оформивших кредит в иностранной валюте. Платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ, поэтому при существенном падении национальной валюты и ежемесячный платеж, и размер основного долга могут увеличиться в несколько раз. Застраховать себя от подобного риска можно единственным способом – брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает основной доход.
Потеря имущества
Самый главный риск для заемщика – остаться без жилья, особенно если оно является единственным. Банк имеет право обратиться в суд для взыскания залогового имущества через три месяца, после возникновения просроченной задолженности.
Минимизировать риск можно за счет адекватной оценки своих финансовых возможностей при оформлении ипотеки, ответственного исполнения обязательств по кредиту, а также различных программ страхования.
