При приобретении жилья в строящемся доме продавцом может выступать не только застройщик, но и другое юридическое лицо, а также физические лица, являющиеся дольщиками. Поскольку как таковой квартиры еще нет, и право собственности не оформлено, проводится не сделка купли-продажи, а переуступка права требования. Рассмотрим, какие особенности существуют у подобных сделок, и можно ли при этом оформить ипотеку на строящийся объект.
Приобретение квартиры в новостройке у застройщика в ипотеку
Какие особенности существуют у ипотечной сделки, если объект приобретается у застройщика:
Этапы покупки недвижимости в ипотеку у застройщика
- Выбор объекта и застройщика. Необходимо проанализировать деятельность строительной компании: количество сданных объектов, нарушения сроков строительства, факты судебных споров с дольщиками. Несмотря на принятие закона о проектном финансировании строительства, по которому деньги дольщиков должны находиться на эскроу-счетах до сдачи объекта, многие застройщики работают по старой схеме, продолжая использовать средства покупателей. Это нужно учитывать при выборе компании.
- Выбор банка. У застройщика нужно взять список банков-партнеров и сравнить условия, которые они предлагают заемщикам. Иногда запускаются совместные акции, по которым можно получить более выгодные условия. Например, низкую процентную ставку, отсутствие первого взноса, оформление по двум документам.
- Подача заявки на ипотеку в банк. Проводится стандартная процедура, при которой заемщик подает пакет документов на рассмотрение, а банк проводит оценку платежеспособности потенциального клиента.
- Проведение сделки. Заемщик вносит первоначальный взнос, подписывает ипотечный договор с банком и договор долевого участия с застройщиком. Документы передаются на государственную регистрацию. После этого банк перечисляет сумму кредита на счет застройщика или на эскроу-счет, оформленный на заемщика.
Документы для оформления ипотеки
Список документов, которые нужно предоставить в банк для получения ипотечного кредита:
- заявление-анкета заемщика;
- паспорт с отметкой о регистрации;
- второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, загранпаспорт, страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования);
- справку о доходах по форме банка или 2-НДФЛ;
- копию трудовой книжки, заверенную работодателем.
Если объект не имеет аккредитации банка, и кредитная организация готова рассмотреть возможность выдачи кредита на его покупку, для проверки потребуются следующие документы:
- свидетельства о государственной регистрации застройщика и о постановке его на налоговый учет;
- правоустанавливающие документы на землю, на которой строится объект недвижимости (зарегистрированный договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности, кадастровый план земельного участка и т.д.);
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- справка о степени готовности объекта;
- график строительства объекта.
Особенности проведения переуступки прав
В соответствии с Гражданским Кодексом, дольщики могут уступить свое право требования по договору долевого участия другому лицу до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности недвижимость.
Если первый дольщик пользовался рассрочкой и на момент оформления переуступки не выплатил всю стоимость строящегося объекта, согласие застройщика потребуется не зависимо от условий договора. При этом вместе с правом требования второму дольщику переходит обязанность по выплате долга застройщику.
Если объект приобретался первым дольщиком в ипотеку, то для проведения сделки по переуступке потребуется согласие банка, выдавшего кредит.
Этапы оформления ипотеки при переуступке
Подбор объекта и банка при переуступке осуществляется так же, как и при покупке квартиры у застройщика. Нюансы возникают в процессе самой сделки:
- После подписания кредитного договора первоначальный дольщик и заемщик заключают договор уступки прав требования, в котором обязательно должны быть ссылка на ДДУ, информация об объекте, его характеристиках и стоимости.
- Заемщик передает продавцу первоначальный взнос. Если продавцом выступает физическое лицо, расчеты безопаснее проводить через банковскую ячейку.
- Заемщик получает оригинал ДДУ и документы от застройщика о том, что объект полностью оплачен первым дольщиком.
- Составляется акт приема-передачи документов, который заверяется сторонами по договору об уступке прав требования.
- Пакет документов передается в МФЦ для регистрации сделки в Росреестре.
- После получения зарегистрированных документов банк перечисляет деньги на счет продавца. Если застройщик использует эскроу-счета, то счет, открытый на имя продавца переводится на заемщика.
Документы
К стандартному списку документов по ипотеке при переуступке прав добавятся следующие документы:
- зарегистрированный в регпалате договор долевого участия, в котором указан первый дольщик;
- справка от застройщика, что первый дольщик полностью оплатил стоимость объекта;
- документы, подтверждающие факт оплаты;
- разрешение застройщика на переуступку (если это предусмотрено договором).
