Чаще всего ипотека в зачет имеющегося жилья оформляется при покупке новостройки. Количество таких сделок имеет тенденцию к росту, поскольку они позволяют заемщикам получить более выгодные условия по кредиту или сократить до минимума его размер.
Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья
На рынке недвижимости отработаны разные схемы продажи квартир с зачетом имеющегося жилья, по которым работают банки, риелторы и застройщики. Заемщик может самостоятельно выбирать, какая схема будет для него наиболее удобной.
Оформление ипотеки под залог имеющейся квартиры
Преимущества сделки:
- заемщик может получить выгодные условия по кредиту, поскольку он обеспечен залогом;
- семья может проживать в старой квартире, пока новая не будет достроена;
- нет необходимости решать вопрос с пропиской;
- реализацией старой квартиры занимается заемщик, поэтому он устанавливает цену самостоятельно.
Минусы такой схемы – первоначально сумма ипотечного кредита будет большой, поскольку средства от реализации первой квартиры поступят в счет погашения кредита значительно позже. Это значит, что заемщик заплатит банку дополнительные проценты за использование его средств.
Выкуп застройщиком имеющейся квартиры
Трейд-ин – пока не самая популярная, но работающая программа обмена вторичного жилья на новое. Суть в том, что застройщик выкупает имеющуюся квартиру, а полученные деньги покрывают часть стоимости квартиры в новостройке. Оставшаяся сумма доплачивается с помощью ипотечного кредита.
Плюсы для заемщика:
- стоимость забронированной квартиры в новостройке фиксируется, застройщик не сможет ее поднять;
- отпадает риск, что выбранная квартира будет продана;
- клиенту не придется обращаться в агентства для продажи квартиры, так как обе сделки проводятся одновременно.
С другой стороны, есть существенные недостатки:
- потеря в стоимости продаваемого объекта, так как дисконт может составить до 30%;
- необходимость арендовать жилье до момента сдачи новостройки;
- заемщик обменивает готовое жилье на право требования, при этом существует риск, что оно не будет достроено.
Реализация квартиры через агентство недвижимости
Застройщик не выкупает квартиру, а продает ее через аффилированные агентства недвижимости. Заемщик бронирует квартиру в новостройке на три-четыре месяца, при этом ее стоимость фиксируется. Одновременно заключается договор с риелтором для поиска покупателя на его вторичную недвижимость.
В результате сделки заемщик экономит время, которое бы потратил на поиски покупателя, а также получает финансовую выгоду за счет установления фиксированной цены. Но при таком варианте он также должен будет снимать жилье, и делать временную прописку. Кроме этого, продажа имеющейся квартиры будет проходить на условиях срочности, а значит, с большой долей вероятности, ее продадут ниже рыночной стоимости.
Выкуп квартиры с правом проживания
Есть вариант, при котором застройщик выкупает у клиента квартиру, но предоставляет ему возможность проживать в ней до сдачи нового объекта в эксплуатацию. При этом стороны заключают три договора:
- договор долевого участия;
- договор на передачу имеющейся квартиры застройщику;
- договор аренда вторичного жилья.
При таком варианте стоимость вторичной квартиры также будет занижена, но отпадет необходимость искать другое жилье на время строительства.
