Чем больше ипотечных кредитов выдают банки, тем чаще встречаются предложения о продаже имущества, находящегося в залоге у финансовых организаций. Причин для продажи может быть множество – одни заемщики не имеют возможности выплачивать кредит, а другие хотят переехать или приобрести квартиру большей площади. Покупатель ипотечной квартиры может провести выгодную сделку, если заранее предусмотрит все риски и проведет процедуру с учетом всех нюансов.
Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке
Основная особенность сделки по покупке ипотечной квартиры – наличие обременения, из-за которого собственник не имеет права распоряжаться квартирой. Продать имущество, находящее в залоге, можно только с согласия залогодержателя. Это же условие должно выполняться и в случае обмена недвижимости, находящееся в ипотеке. То есть в сделке по купле-продаже жилья появляется третья заинтересованная сторона, без которой зарегистрировать нового владельца будет невозможно.
В связи с этим возникает ряд нюансов, которые нужно учитывать, покупая ипотечную квартиру:
- Наличие разрешения на проведение сделки от банка-залогодержателя. Кредитная организация должна не только выдать согласие, но и контролировать процесс переоформления залогового имущества.
- Наличие задолженности по ипотечному кредиту. Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, влечет за собой необходимость погашения всех обязательств заемщика перед кредитором. Подать имущество и выплачивать дальше ипотеку не получится. Прекращение кредитного договора возможно при полном погашении долга по ипотеке или при передаче обязанности по ее выплате новому покупателю.
- Наличие обременения. Если покупатель вносит всю сумму в счет оплаты недвижимости, необходимо проконтролировать, что банк снял обременение. Это информация содержится в выписке из Росреестра. Если покупатель переоформляет ипотечный кредит на себя, то квартира останется под обременением.
Преимущества покупки квартиры в ипотеке
Существует две основные причины, почему выгодно приобретать недвижимость, находящуюся в ипотеке:
- Стоимость. Многие покупатели опасаются рассматривать варианты покупки подобной недвижимости, поэтому она, как правило, продается со скидкой 10-15%. С учетом общей стоимости недвижимого имущества, можно сэкономить приличную сумму. Если реализацией квартиры занимается банк, то скидка может быть больше.
- Чистота сделки. Юридические риски при покупке ипотечной квартиры сведены к минимуму, так как документы уже были проверены юристами банка. Кроме этого, они будут сопровождать сделку по купле-продаже, что также выгодно новому покупателю.
Риски при покупке квартиры в ипотеке
Риски покупателя во многом зависят от способа проведения сделки. Если сначала погашается долг по ипотеке за счет средств покупателя, то есть вероятность, что продавец передумает и откажется переоформлять квартиру. В этом случае покупателю нужно будет обратиться в суд, чтобы вернуть свои деньги. При этом продавец может проигнорировать решение суда, тогда средства будут взыскиваться частями с его заработной платы.
Второй негативный момент возникает, если при покупке квартиры в ипотеку были использованы средства материнского капитала. В этом случае заемщик по закону обязан выделить доли всем членам семьи в течение шести месяцев после того, как закроет ипотечный кредит. То есть сначала нужно будет закрыть ипотеку, выделить доли, получить разрешение на продажу жилья от органов опеки, и только после этого оформлять сделку по купле-продаже.
Способы покупки квартиры, находящейся в ипотеке
Ипотечную квартиру может продавать и заемщик, и кредитор. От этого будет зависеть способ приобретения недвижимости.
Продажа банком ипотечной квартиры
Если заемщик перестает платить по ипотечному кредиту, банк выставляет залоговое имущество на продажу. Купить его можно тремя способами:
- Аукцион. При такой схеме недвижимость продается с согласия должника во внесудебном порядке. Все участники аукциона вносят задаток, составляющий около 5% от начальной стоимости квартиры. Аукцион выигрывает участник, предложивший самую большую цену. Остальным возвращается внесенный задаток.
- Публичные торги. Если должник не хочет договариваться с кредитором и отдавать жилье добровольно, банк обращается в суд. На основании полученного решения квартира выставляется на публичные торги. В этом случае также покупателем становится тот, кто предложит лучшую цену. Если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов, результаты могут признать недействительными, и отменить сделку по купле-продаже. Кроме этого, должник, у которого забрали квартиру, имеет право оспорить решение суда о взыскании имущества.
- Онлайн-витрина банка. Информацию об имуществе, на которое не нашелся покупатель в процессе торгов, кредитная организация размещает на сайте. Банку важно как можно скорее вернуть свои деньги, поэтому такие объекты реализовываются с существенной скидкой.
Покупка ипотечной квартиры у заемщика
Купить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно и у заемщика. Главное условие – наличие согласия кредитора. Сделку также нужно проводить с участием банка, чтобы минимизировать риски. Схема передачи денег может быть следующей:
- Денежные средства, предназначенные для покупки квартиры, закладываются в банковскую ячейку. Если сделка состоится, доступ к сейфу получает залогодержатель.
- Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма кредита, остаток закладывается во вторую ячейку. Его после погашения кредита заберет продавец.
- В Росреестре регистрируется договор купли-продажи с одновременным снятием обременения.
- Если сделка срывается, покупатель забирает свои деньги из ячеек.
- При регистрации сделки подтверждающие документы предоставляются банку-кредитору.
- Деньги изымаются из ячеек, ипотечный кредит закрывается.
Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
Если у покупателя не хватает средств на покупку ипотечной квартиры, он может оформить кредит. Желательно обращаться в банк, который выдал первую ипотеку, это существенно упростит проведение сделки. Что нужно сделать, чтобы оформить кредит на покупку ипотечной квартиры:
- Подать заявку в банк и получить одобрение.
- Провести повторную оценку имущества.
- Внести первоначальный взнос. Он пойдет в счет погашения первой ипотеки.
- Подписать с банком кредитный договор.
- Оформить сделку купли-продажи.
- Банк закроет первый ипотечный кредит за счет средств нового займа, а разницу вернет продавцу.
