При продаже квартиры с обременением можно столкнуться с рядом трудностей. Главная проблема — сужение круга потенциальных покупателей, поскольку приобретение такой недвижимости несет существенные риски. Но продать квартиру с обременением реально. Важным условием является разъяснение покупателю всех нюансов сделки и предоставление необходимых документов.
Что такое обременение?
Обременение — это ограничение прав собственника на распоряжение недвижимостью, связанное с законными интересами других лиц. Наиболее распространенным примером обременения квартиры является ипотека.
Виды обременений
Существует несколько видов обременений на квартиру. В него входят:
- Ипотека;
- Аренда;
- Арест;
- Рента;
- Несовершеннолетние и недееспособные;
- Разрешение от второго супруга.
Ипотека с обременением
В случае с ипотекой, обременение возникает тогда, когда недвижимость была приобретена на заемные средства, при помощи договора с банком. Продать квартиру с обременением по ипотеке легче всего. Покупатель, в дальнейшем, может самостоятельно выплачивать кредит. Также можно заплатить деньги и банку, и продавцу, тем самым погасить остаток по открытой ипотеке.
Аренда
Еще одной трудностью является сдача квартиры по договору аренды. Если договор был заключен официально, то квартира на момент продажи может оказаться с жильцами. Да, недвижимость продать можно, но если договор аренды еще не истек, то арендаторы могут проживать в квартире до истечения срока договора.
Арест
Если недвижимое имущество находится под арестом, то продать его почти невозможно. Для продажи квартиры, находящейся под арестом, необходимо получить разрешение органа, который наложил арест.
Рента
Услугами ренты в основном пользуются пожилые люди. Рента — это передача недвижимости людям, которые в свою очередь обязаны обеспечивать собственника материально. Т.е. в счет проживания в квартире. В соответствии с законодательством, собственник может продать недвижимость только с согласия получателя ренты.
Несовершеннолетние и недееспособные граждане
В продаваемой квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние и недееспособные лица. Если они являются собственниками квартиры, то нужно получить согласие на сделку от опекунов. В случае если они не являются собственниками, то сначала их нужно выписать из продаваемой квартиры, а потом зарегистрировать в другом месте.
Разрешение супруга
В соответствии с Семейным кодексом РФ сделки по распоряжению общим имуществом должны быть совершены по обоюдному согласию. Чтобы продать квартиру, которая является совместно нажитым имуществом, нужно получить нотариально заверенное согласие второго супруга.
Как снять обременение с недвижимости?
Чтобы снять обременение с недвижимости по ипотеке в первую очередь нужно погасить кредит и обратиться в банк, который его выдавал. Банк предоставит документ, подтверждающий погашение кредита и закладную на недвижимость. Далее составляется заявление в Регистрационную палату, которое также должно быть заверено в банке. Заявление подается в Росреестр. После погашения регистрационной записи об ипотеке, собственник квартиры может получить новое свидетельство о праве собственности, где не будет отметки об обременении.
Договор купли-продажи недвижимости с обременением
Перед заключением договора продавец должен предоставить документы об имеющимся обременении. Нужно обратить внимание к какому виду обременения относится квартира. Если в ней прописаны третьи лица, то в договоре должно быть прописано в течение какого времени они обязаны выписаться. Если же квартира находится под залогом (ипотекой), то на приобретателя ложатся обязанность заемщика. В этом случае продавец должен получить разрешение банка на продажу недвижимости.
Необходимые документы для продажи квартиры
Чтобы купить или продать залоговую квартиру без проблем в будущем, необходимо подготовить следующие документы:
- Заявление владельца закладной;
- Заявление залогодержателя;
- Заявление залогодателя;
- Закладная с отметкой о выполнении долговых обязательств;
- Решение суда о прекращении ипотеки.
Покупка недвижимости с обременением ипотекой
В случае продажи ипотечной квартиры, необходимо уточнить, получит ли собственник разрешение у банка на продажу недвижимости. Важно определиться, как будет выплачиваться оставшаяся сумма по кредиту. В случае зарегистрированных третьих лиц, должен быть составлен договор, где будет прописано в течение какого времени они обязаны выписаться. Также если квартира сдается в аренду, продавец должен предоставить информацию о том, когда истекает срок договора аренды.
Где проверить наличие обременения на недвижимость
Наличие обременения всегда можно узнать на сайте Единого Государственного Реестра Недвижимости, там же можно получить выписку на квартиру.
Чем опасна покупка квартиры с обременением
Покупка такой квартиры имеет существенные риски. Не редки случаи, когда в свидетельстве о собственности отсутствует отметка об обременении. Значит и в договоре купли-продажи об этом не будет сказано. Важно иметь полную информацию о желаемом объекте недвижимости. Также необходимо заранее проверить наличие обременения на сайте Росреестра.
Изменения в 2018 году
В 2018 году обременение не подверглось никаким изменениям. Все также при покупке или продаже ипотечной квартиры следует обращать внимание на «чистоту» сделки и оценивать степень последствий, в случае ее приобретения.
