Аренда квартиры – это предпринимательская деятельность. Соответственно, с момента первого платежа, то есть получения прибыли, надо заплатить налог государству. Однако по разным данным это делает только 10-20% предпринимателей.
Размер налога
Единой ставки нет. Многое зависит от выбранной формы налогообложения. В России есть 4 законных варианта подтвердить свой доход для физических лиц:
- НДФЛ. Отчисляется 13% от полученной прибыли. С 1 января 2020 года это правило касается и нерезидентов РФ.
- Профессиональный доход. С 2019 года можно зарегистрироваться, как самозанятый в Москве и МО, Татарстане и Калужской области. С 1 июля 2020 года в Минфине предложили расширить проект на всю РФ. Каждый месяц надо отчислять 4% налога на прибыль, полученную от физических и 6% – от юридических лиц.
- УСН. Для этого надо зарегистрировать ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В п. 1 ст.346.20 НК РФ указано, что есть 2 ставки: 6% со всей прибыли от аренды и 15% с остатка за вычетом расходов.
- Патент. Это форма, которая также подходит только для индивидуальных предпринимателей. Вместо постоянных подсчетов прибыли, единоразово выплачивается 6% от среднего дохода с аренды.
Стоит учитывать, что ИП платит не только налог. Необходимо делать обязательные отчисления в ПФР и ФОМС, которые вычитаются из налогов согласно п.5 ст. 346.21 НК РФ.
Самозанятые и физлица их делать не обязаны. При этом начисляется минимальный пенсионный стаж. Для наглядности, вот сравнение выплат государству для разных ставок. Пример актуален для налогового периода за 2019 год для Москвы при сдаче в найм квартиры 30 кв. м. за 25 000 руб./мес. (300 000 в год):
| Налоговый режим | Налог, рублей | Страховой взнос за 2019 год, рублей | Итого в год, рублей |
| Самозанятый | 300000 x 4%=12000. | 0 | 12 000 |
| НДФЛ | 300000 x 13%=39000 | 39 000 | |
| УСН 6% | 300000 x 6% — 36238=0 | 36 238 | 36 238 |
| УСН 15% | 3000000 x 15% — 36238=8762 | 45 000 | |
| Патент | 213550 x 6%=12 813 | 48 551 |
В результате наиболее выгодный с точки зрения прибыли режим – регистрация в качестве самозанятого. Однако учитывая, что далеко не во всех регионах есть такая возможность, то можно открыть ИП и выбрать УСН 6%. Чем выше будет доход, тем этот вариант будет выгоднее, по сравнению с НДФЛ. Патент разумнее всего покупать, если стоимость аренды значительно превышает средние цены в регионе.
Как платить налог?
Для каждого режима налогообложения есть свой порядок отчисления средств государству. Меняется не только ставка, но и объем заполняемой документации, сроки уплаты налога.
Самозанятые
Это самый рентабельный вариант для сдачи жилья в аренду. Он же удобен тем, что не требуется заполнять документацию, а только пользоваться мобильным приложением «Мой налог». После регистрации и верификации данных необходимо только заполнять сумму чека и назначение платежа.
Как были получены деньги не имеет значения. Программа будет самостоятельно подсчитывать прибыль за месяц и подавать данные в ФНС. Самозанятому остается только до 25 числа следующего месяца выплачивать соответствующую сумму налога удобным способом.
Если налогоплательщик прекращает сдавать в аренду жилье или делает перерыв, не требуется сниматься с регистрации, как самозанятого. Программа просто будет фиксировать нулевую прибыль и налог не будет начисляться.
НДФЛ
Для информирования ФНС о прибыли заполняется декларация 3-НДФЛ. Ее можно получить в бумажном варианте непосредственно в налоговой службе или заполнить через программу «Декларация» и оплатить в банке. Другой вариант перечисления средств – через личный кабинет или специальный сервис на сайте ФНС.
Отчетность подается с 1 января до 30 апреля в ФНС за предыдущий год. Согласно п.6 ст.227 НК и п.4 ст.228 НК оплатить налог необходимо до 15 июля.
УСН
С 2020 года, если ИП использует онлайн-кассы для обслуживания клиентов, ему не требуется заполнять декларацию. Вся необходимая информация автоматически попадает в ФНС и остается только оплатить налог после уведомления. Также следует учитывать, что общие страховые взносы в ПФР и ФОМС с 1 января 2020 года будут составлять 40874 рубля.
Патент
ИП может приобрести патент только если в штате сотрудников меньше 15 человек, а совокупная выручка с аренды меньше 60 млн руб. Для этого надо подать в ФНС заявление и через 5 дней получить патент.
Стоимость патента определяется региональными властями и различается в зависимости от субъекта РФ. Теоретически она составляет 6% от среднего возможного дохода с аренды по региону. Точно рассчитать ее заранее можно воспользоваться сервисом ФНС.
Можно ли не платить налог на аренду квартиры?
Чаще всего владельцы жилья считают, что если просто не обращаться в налоговую, то можно спать спокойно. Это не так. Представители ФНС могут узнать о нарушении закона благодаря:
- заявлению от соседей, управляющей компании или участкового;
- периодическим рейдам с проверкой паспортных данных жильцов;
- Росреестру, если на одного человека зарегистрировано несколько квартир;
- запросу в банк о движениях средств на счете налогоплательщика.
Это достаточно редкие случаи, но возможные. Если налогоплательщик не отчисляет часть прибыли государству, то он нарушает закон. Как результат, по судебному решению применяются штрафные санкции:
- Согласно ст. 122 НК РФ это 20% от суммы неуплаченного налога. И вдвое больше, если в ходе разбирательства было доказано, что это уклонение произошло умышленно.
- За непредставление декларации – 5% от суммы налога ежемесячно. Этот штраф не может быть меньше 1000 руб. и больше 30% полученной прибыли.
- 0,3% ключевой ставки ЦРБ назначается в качестве пени за каждые сутки просрочки платежа.
Основная проблема для сотрудников налоговой – доказать в суде, что есть факт предпринимательской деятельности и получения прибыли:
- В помещении могут проживать друзья и родственники налогоплательщика. Или другие люди на безвозмездной основе.
- Даже при наличии договора надо доказать факт получения прибыли. Требуется выписка со счета или расписки о получении средств с подписью арендодателя.
- В договоре может быть прописана сумма в несколько раз меньше, чем реальная величина арендной платы.
Таким образом недобросовестный налогоплательщик может либо полностью избежать наказания, либо существенно уменьшить размер штрафов. А если успеть подать 3-НДФЛ в установленный законом срок, то можно и просто заплатить налог без каких-либо проблем с законом.
Миф об 11 месяцах при сдаче недвижимости в аренду
Достаточно часто арендодатель заключает договор с будущими жильцами на срок менее года, искренне считая, что это избавляет его от выплат государству. На самом деле налог уплачивается с любой прибыли, даже если квартира сдается посуточно.
Миф о договоре на 11 месяцев появился из-за неправильного толкования п. 2 ст. 609 ГК РФ. В этой статье указано, что если договор заключается на срок менее 1 года, то его не нужно официально регистрировать в Федеральной регистрационной службе.
Если договор не зарегистрирован, то считается, что арендодатель занимался незаконной предпринимательской деятельностью и должен выплатить согласно ст. 19.21 КоАП РФ штраф 1500-2000 рублей. Квартиросъемщик должен освободить помещение, а владелец жилья – отдать полученную прибыль государству. Она будет считаться незаконным обогащением.
Соответственно, заключая договор на 11 месяцев, арендодатель избегает необходимости регистрации. Однако он все еще обязан сам уведомить ФНС о полученной прибыли и заплатить налог. В противном случае это будет считаться нарушением закона с соответствующими последствиями.
Здесь кроется и другая проблема. Она касается гарантий сделки между арендодателем и квартиросъемщиком. Пусть договор был составлен абсолютно правильно, с заполнением всех данных и описью имущества, но если квартиросъемщик будет нарушать график выплат или другие правила проживания, указанные в договоре, владелец жилья не сможет подать на него в суд. То есть, без уплаты налогов, договор невозможно использовать, как инструмент для юридического регулирования отношений.
