Сдачу собственных площадей в аренду можно назвать одним из «тихих» и беспроигрышных видов пассивного заработка. Имея недвижимость в востребованном месте, можно с минимальным риском и практически без хлопот обеспечить себе постоянный доход. Но существует важный вопрос, который может стать камнем преткновения на пути к нему — налогообложение. Чтобы не получить неприятный сюрприз с этой стороны, нужно досконально разобраться в порядке уплаты налоговых отчислений за жилое или нежилое помещение. Кому, сколько и как платить?
Договор аренды
Все начинается (и заканчивается) с грамотно составленного договора аренды, поскольку единственным языком, на котором можно безопасно для себя разговаривать с представителями налоговых органов и других государственных структур — точный язык правовых документов и однозначных формулировок. В нашем случае это договор аренды, а отправная точка для всех расчетов — сумма, прописанная в этом документе.
Данное соглашение подлежит государственной регистрации в случае сдачи помещения сроком более года. Более короткие сроки регистрации не подлежат.
По действующему законодательству невозможно сдать или арендовать примыкающую к основному помещению площадь, например, только чердак, лестницу или только подвал. Договор вступает в свою законную силу лишь после того, как арендодатель передал в руки арендатору вышеозначенный документ и ключ от всего помещения.
Налоговые отчисления и их порядок для ИП
Для правильных расчетов важен вопрос, кем является собственник для ИФНС — физлицом, получившим статус ИП или без него, или юрлицом, зарегистрированным в качестве ООО.
Можно ли физическому лицу не регистрировать ИП?
Хозяин сдаваемого помещения имеет право не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при сдаче его в пользование только в одном случае: если это жилой фонд, квартира или отдельный дом. При этом неважно, является ли это жилым помещением по факту, речь идет только о регистрации в соответствующих организациях в качестве объекта жилого фонда. Например, обустроенные под жилье гараж или подсобка к данному виду собственности не относятся, и процедура регистрации ИП в данном случае является обязательной.
Несмотря на отсутствие статуса ИП, физическое лицо в качестве арендодателя обязано перечислять в государственный бюджет подоходный налог, установленный в размере 13% от указанной в договоре арендной платы.
Запрет на сдачу нежилых площадей без постановки на учет в ИФНС обуславливается российским законодательством, с нарушителями данного положения обходятся строго — если факт незаконной сдачи в аренду нежилого помещения будет установлен, последует административное, а в ряде случаев и уголовное наказание. То же самое касается арендодателей жилого фонда, скрывающих факт сдачи от государственных органов и не отчисляющих обязательные платежи в бюджет.
ОСНО
УСН
При упрощенной системе уплате подлежит только один налог взамен выше перечисленных, здесь возможны варианты.
Налогообложение для ООО
В отношении юридических лиц допустимо использование либо общей, либо упрощенной систем налогообложения, при этом второй вариант становится возможным лишь при соответствии определенных условий (штат менее 100 человек, ежегодный доход не превышает 150 млн. руб., отсутствуют филиалы в других населенных пунктах и др.). Расчет суммы по УСН идентичен ИП с той разницей, что отчетную документацию необходимо предоставить не до 30 апреля следующего года, а до конца 1 квартала. Использование патента для данной категории арендодателей не предусмотрено.
При ОСНО коммерческая компания будет отчислять 20% от прибыли (фактической, после вычета совокупных расходов). При этом 18% из них пойдут в федеральный бюджет, а оставшиеся 2% — в региональный бюджет по месту ведения деятельности. Декларировать деятельность необходимо ежеквартально. Помимо этого, остается обязанность перечисления18% НДС.
Способы оплаты
В недавнее время оплата налогов производилась исключительно по имеющимся реквизитам через банки, банковские терминалы или же по почте, для этого фискальный орган присылал заполненную квитанцию. В настоящее время запущен онлайн-сервис на сайте ИФНС, где можно произвести оплату онлайн, если известна сумма. При этом может быть сформирован один из двух предлагаемых документов — либо платежное поручение, либо платежный документ.
Первый используется исключительно для безналичных платежей, после распечатки он предоставляется в отдел банка. Второй применяется как для наличных расчетов, так и для оплаты онлайн через банковскую организацию, заключившую договор на данную услугу с ФНС.
Удобнее всего использовать личный кабинет на сайте, завести который имеют право не только ИП и ООО, но и физические лица без регистрации предпринимательской деятельности. Логин и пароль выдаются в территориальной налоговой организации исключительно при личном присутствии, поскольку являются особо охраняемой личной информацией.
Оплата НДФЛ
Где взять бланк 3-НДФЛ?
Есть три варианта получения формы:
- Личное обращение в ИФНС за бланком и заполнение его на месте по имеющемуся на стенде образцу.
- Скачивание бланка на официальном сайте и самостоятельное заполнение. В графе кода дохода необходимо указать 1400.
- Регистрация в личном кабинете, заполнение бланка онлайн и отправка по электронной почте.
Особые категории граждан, сдающих недвижимость в аренду
- Собственник не является резидентом страны, в которой находится недвижимость, или же срок его проживания в качестве резидента не превышает 6 месяцев. В этом случае уплате подлежит 30% от получаемого им дохода от аренды.
- Собственником является физическое лицо, а в качестве арендатора выступает организация. Юрлицо вносит банковский платеж из расчета подоходного налога за арендуемое помещение за минусом 13% от арендной платы.
- Арендодателем является инвалид 1-2 группы. Из суммы, которую он должен внести в бюджет, производится налоговый вычет в размере 500 руб., причем делается это в следующем порядке. Сначала вычитается 500 руб., а затем производится расчет предстоящего платежа.
Выгодно ли переходить на УСН?
Казалось бы, выгода от перехода с общего режима на упрощенный очевидна, поскольку отчисления вместо 13% снижаются до максимальных 6%. Однако эту выгоду стоит предварительно просчитать. Несомненной она станет для тех, кто сдает две и более квартиры. Если сдаваемое жилье единственное, нагрузка может оказаться более высокой, поскольку к ней нужно будет прибавить следующие траты.
- Государственная пошлина за регистрацию в фискальном органе — 800 рублей.
- Обязательный платеж в страховой фонд, который в 2019 году составляет (при доходе, не превышающем 300 000 руб.) 29354 рублей.
- Обязательные отчисления на медицинское страхование, величина которых также увеличивается практически каждый год. В 2019 году сумма составила 6884 рублей (для сравнения, в 2018 году — 5840 рублей).
Рассмотрим пример. Если квартира сдается в аренду за 24 000 рублей в месяц, то ежегодный платеж составит 24х12х6%+29354+6884=53518 рублей. Очевидно, что даже если региональная ставка будет менее 6%, выгода оказывается весьма сомнительной. Если же квартир под сдачу много, то спецрежим себя оправдывает полностью.
Оплата патента
Главным преимуществом патента является отсутствие необходимости ведения расчетов прихода и расхода, и в целом бухгалтерского учета. Заполняется Книга учета доходов и отчисляются те же 6%, однако, в этом случае они вычисляются не от фактического дохода, а от запланированного. Оплата производится по следующей схеме:
- При аренде и расчете патента менее полугода платеж должен быть внесен до окончания этого срока.
- От полугода до года арендного срока первая треть суммы должна быть внесена на протяжении первых 3 месяцев, а оставшиеся 2/3 — до истечения срока действия патента.
Ответственность за уход от налогообложения аренды жилых и нежилых помещений
Сокрытие дохода от сдачи площадей в арендное пользование, как и любое нарушение предписаний закона, влечет за собой административные, а в особых случаях — и уголовные меры наказания, прописанные в статье 119 НК.
- Неподача или несвоевременная подача очередной декларации влечет наложение штрафа в размере 5% от подлежащих выплате отчислений за каждый месяц после предписанной для уплаты даты. Однако закон запрещает взыскивать менее 1000 рублей или более 30% вышеозначенной суммы.
- Если декларация была подана, но платеж не поступил в назначенные сроки, размер штрафа составляет 20-40% от него.
- Злостное нарушение, например, неуплата особо значимой суммы (свыше 600 000 рублей за год или более 1,8 млн. рублей за 3 года) влечет финансовое наказание в размере 30 000 — 100 000 рублей. Альтернативно может поступить требование уплаты всей задолженности за период неуплаты. Крайняя мера в особо злостных случаях — лишение свободы сроком до 1 года. В реальности таких эпизодов единицы, что же касается штрафов, то практика их наложения повсеместна.
Не первый год арендодатели жилых помещений ждут льготных налоговых ставок на сдачу квартир в рамках законодательства для самозанятых граждан. Закон уже проходит апробацию в ряде регионов страны, список которых расширяется. Поэтому при планировании дохода от данного вида предпринимательства следует руководствоваться сегодняшней ситуацией и возможными поправками к действующему в стране и отдельных субъектах Российской Федерации законодательству.
