Обратная ипотека для пенсионеров: условия и требования программы

Обратная ипотека – это банковский продукт, который во многих странах используют для повышения качества жизни пенсионеров. Рассмотрим, что такое обратная ипотека, на каких условиях она предоставляется, а также какие плюсы и минусы у нее существуют.

Что такое обратная ипотека

Суть программы заключается в том, что пенсионер передает банку в залог имеющееся у него имущество – квартиру. Взамен кредитная организация ежемесячно выплачивает клиенту определенную сумму, которая зависит от стоимости объекта и срока, на который заключен договор.

На выплаченную пенсионеру сумму начисляются проценты – вознаграждение банка, которое он получит после смерти заемщика. До этого момента собственником квартиры остается пенсионер без права распоряжаться имуществом, поскольку на него будет наложено обременение. После смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение банка.

Продав квартиру, банк вернет выданные заемщику средства и получит прибыль. Если у пенсионера есть наследники, им вернут остаток средств, вырученных от продажи жилья. Второй вариант – они могут выкупить заложенную квартиру у банка, вернув выданный пенсионеру кредит с начисленными процентами.

Зачем нужна обратная ипотека

Если цель обычных ипотечных программ – улучшение жилищных условий заемщика, то обратная ипотека призвана улучшить качество жизни людей, вышедших на пенсию. Заемщик будет пользоваться деньгами банка в пределах кредитного лимита, и тратить их на свое усмотрение, при этом возвращать кредит ему не нужно.

Целевая аудитория подобных программ – одинокие люди пожилого возраста и люди, имеющие серьезные заболевания. Это социально незащищенные слои населения, уровень доходов которых не превышает прожиточный минимум, и отсутствует материальная поддержка со стороны близких родственников.

Обратная ипотека напоминает договор пожизненной ренты: и в том и в другом случае жилье после смерти пенсионера переходит тому, кто выделял средства на его содержание. Но есть ряд существенных отличий:

При заключении договора пожизненной ренты пенсионер перестает быть собственником квартиры. У него остается только право пожизненного проживания. При обратной ипотеке заемщик оформляет залог, оставаясь собственником недвижимости.
Оформив обратную ипотеку, заемщик в любой момент может расторгнуть договор, вернув банку полученную сумму с процентами. Договор пожизненной ренты можно расторгнуть только по решению суда, если вторая сторона не исполняет своих обязательств.
Договор пожизненной ренты можно заключить с частным лицом или компанией, представляющей подобные услуги. Исполнение обязательств по договору никто не контролирует. Программы обратной ипотеки запускаются только под контролем государства и реализуются через уполномоченные кредитные организации, что дает заемщику определенные гарантии.
Плательщику пожизненной ренты не выгодно, чтобы пенсионер жил долго – это существенно увеличит его затраты на содержание. Банк, напротив, заинтересован получить больше процентов. Чем дольше проживет заемщик, тем больше получит банк после его смерти.

Условия обратной ипотеки

У программ обратной ипотеки есть установленные государством правила. Они рассчитаны не только на определенную категорию заемщиков, но и учитывают, какое имущество можно заложить, а также условия, на которых заключается кредитный договор.

Требования к заемщикам

Российские программы были рассчитаны на заемщиков, достигших возраста 60 лет. Но по факту банкам было выгодно работать только с клиентами старше 68 лет, иначе пенсионер мог выбрать весь кредитный лимит и продолжать жить в своей квартире. Несмотря на наличие залога до момента его смерти квартиру забрать нельзя.

Обратиться за обратной ипотекой могли только граждане Российской Федерации, поскольку при возникновении разногласий имущественные права иностранных граждан урегулировать сложнее.

Требования к имуществу

Банкам выгодно брать в залог только ликвидное имущество, которое потом можно будет быстро реализовать. В связи с этим к объекту недвижимости также предъявлялись определенные требования:

квартира должна находиться на территории РФ;
на момент оформления обратной ипотеки заемщик является собственником не менее трех лет;
если собственниками квартиры являются супруги, то они оба должны участвовать в договоре;
в жилом объекте не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, а также третьи лица, имеющие инвалидность;
дом, в котором расположена квартира, должен иметь не менее четырех этажей;
объект должен быть в хорошем состоянии – аварийную и подлежащую сносу недвижимость банки не рассматривали;
если в квартире проводились перепланировки, они должны быть узаконены;
залоговое имущество подлежит обязательному страхованию от риска утраты или повреждения.

Условия кредитования

Кредит по договору обратной ипотеки выдавался на следующих условиях:

Пенсионер мог выбрать единоразовую выплату, а также перечисление средств равными частями в течение всего срока действия договора, чтобы обеспечить себе безбедную старость, качественное медицинское обслуживание.

максимальная сумма – не более 80% от стоимости жилья;
срок кредитования – 10 лет;
минимальная ставка – 9% годовых.

Риски кредитора при обратной ипотеке

Несмотря на наличие залогового имущества при обратной ипотеке у банка возникают серьезные риски:

Инфляция. За период действия договора деньги обесценятся и доход, полученный от продажи квартиры, по факту будет меньше, чем банк мог получить, вкладывая средства в другие инструменты.
Падение цен на недвижимость. Квартира может подешеветь из-за негативных рыночных тенденций, а также из-за длительного отсутствия ремонта. В результате банк не только не получит прибыль, на которую рассчитывал, но и потеряет часть собственных средств.
Банк выдал кредитный лимит полностью, но не может забрать квартиру. Заемщик может прожить дольше, чем срок кредитования. В этом случае возврат средств откладывается на неопределенный период, что крайне невыгодно банку.
Наличие задолженности по коммунальным платежам в момент продажи. Если имущество можно застраховать от риска утраты или повреждения, то оплату заемщиком коммунальных платежей необходимо контролировать отдельно, иначе может накопиться задолженность.
Судебные иски от наследников. Даже если пенсионер самостоятельно принял решение и подписал договор обратной ипотеки, наследники могут настаивать на его недееспособности в силу возраста. Если суд признает их доводы весомыми, банк рискует не вернуть выплаченные пенсионеру средства.

Риски заемщика при обратной ипотеке

При обратной ипотеке рискует не только кредитор, но и заемщик. Почему программа может быть невыгодна пенсионерам:

Небольшая сумма кредита. Поскольку 80% от стоимости объекта – это максимальный размер кредита, банк может одобрить сумму, равную 50-60%, чтобы покрыть возможные риски за счет оставшихся средств. В результате размер ежемесячных выплат буде меньше.
Инфляция. Этот риск присутствует и у банка, и у заемщика. Если сразу после оформления кредита выплат будет хватать на все необходимое, то через десять лет ситуация может измениться.
Ликвидация банка. Если у кредитной организации будет отозвана лицензия, то выплаты могут приостановить, и возникнут проблемы с заложенным имуществом.
Дополнительные расходы. Пенсионер должен будет заказать независимую оценку имущества, ежегодно оплачивать страховку и платить за расчетно-кассовое обслуживание.

Работает ли в России обратная ипотека

Пилотный проект по запуску обратной ипотеки стартовал в России в 2012 году. Его реализацией занималось Агентство ипотечного и жилищного кредитования. Оно назначало уполномоченные банки и страховало риски кредитора, если заемщик будет жить, когда весь кредитный лимит будет выплачен.

Повторная попытка внедрить обратную ипотеку была сделана в 2016 году. В результате запуск проекта был отложен из-за того, что механизм не до конца продуман и требовал доработки на основе анализа зарубежного опыта.

Кроме этого, обратная ипотека может остаться невостребованной у заемщиков. Пенсионеры стремятся обеспечить детей, и не будут лишать их наследства для повышения собственного благосостояния. Для одиноких и больных стариков, не разбирающихся в тонкостях банковского кредитования, продукт может оказаться слишком сложным, и они предпочтут не рисковать имуществом, чтобы не оказаться на улице.