Независимая оценка стоимости квартиры проводится для определения цены конкретного объекта, который будет передан банку в залог. Рассмотрим, как происходит процедура, какие нюансы у нее существуют, и что делать, если результат не устраивает заемщика.
Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке
Пункт 1 ст. 339 Гражданского Кодекса РФ предусматривает, что в договоре о залоге должна быть указана оценка залогового имущества. Она является существенным условием договора. Если стоимость не будет указана, такой договор считается незаключенным.
Стороны имеют право самостоятельно договориться о цене залогового имущества. Но банки, как правило, склонны недооценивать объект, снижая стоимость недвижимости, а заемщикам выгоднее увеличить цену, чтобы получить максимально возможный кредит. Независимая оценка залога специалистом позволяет избежать споров и выяснить стоимость залога, максимально приближенную к реальной.
На основании отчета оценщика банк делает все последующие расчеты, в том числе устанавливаются окончательный размер кредита и сумма первоначального взноса. Обычно кредит составляет не более 85% от стоимости квартиры, указанной в отчете оценщика.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Список документов для оценки квартиры
Для проведения оценки независимому эксперту нужно предоставить пакет документов на объект, на основании которого будет проводиться анализ:
- копии свидетельства о праве собственности;
- выписка из государственного реестра с указанием наличия или отсутствия обременений;
- документы, на основании которых возникло право собственности (договора купли-продажи, договор долевого участия, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
- копии технического паспорта и поэтажного плана дома;
- экспликация на встроенные помещения, полученная в БТИ, а также справка по форме 11А о состоянии здания.
Сбор информации об объекте
Процедура независимой оценки обязательно включает осмотр квартиры специалистом. На основании полученной информации он будет делать выводы о стоимости объекта. В качестве доказательств к отчету будут приложены фотографии.
Что будет интересовать оценщика:
- Технические характеристики здания. Год постройки, этажность, материал стен и перекрытий, наличие мусоропровода, видеонаблюдения в подъезде, общее состояние здания.
- Состояние квартиры. На каком этаже расположена квартира, сколько комнат, износ коммуникаций, состояние санузла, вид из окна.
Ремонт имеет меньшее значение, так как после покупки его часто переделывают, но квартиру с паркетом могут оценить немного выше, чем аналогичный вариант с линолеумом.
Расчет стоимости недвижимости
На этом этапе эксперт также оценивает район, в котором находится недвижимость. Средняя стоимость квадратного метра жилья, расположенного в центре, будет существенно выше, чем у аналогичной квартиры на окраине. Большую роль будет играть и инфраструктура, например близость метро, школы и детских садов.
Методы оценки могут быть разными:
- Сравнительный. Ликвидную стоимость определяют на основании цен на аналогичные объекты. Такой подход используется чаще всего, поскольку отражает текущее состояние рынка недвижимости.
- Затратный. В этом случае за основу берутся расходы, необходимые для постройки аналогичного объекта, которые рассчитывает оценщик.
- Доходный. Цена определяется из расчета дохода, который может получить собственник, сдавая квартиру в аренду.
Ликвидационная стоимость учитывает скидку, которую нужно будет установить для быстрой продажи объекта, а также издержки банка, связанные с реализацией залогового имущества.
Отчет об оценке недвижимости
В конце оценщик формирует отчет, который содержит следующие пункты:
- общую информацию об объекте недвижимости;
- описание задания на оценку;
- сведения о заказчике и оценщике;
- допущения и ограничительные условия, на которых основывается оценка;
- федеральные и внутренние стандарты оценочной деятельности;
- описание объекта с фотографиями;
- анализ рынка недвижимости;
- описание процесса оценки;
- расчет рыночной и ликвидационной стоимости объекта;
- копии документов, на основании которых проводилась оценка.
Отчет должен быть сшит и пронумерован. В обязательном порядке ставится печать оценщика. Результаты, представленные в отчете, считаются действительными в течение шести месяцев.
Стоимость оценки квартиры
При ипотечном кредитовании отчет заказывает и оплачивает заемщик. Стоимость услуг оценщика зависит от региона. В глубинке отчет можно заказать за 1 500-3 000 рублей, а в столице придется заплатить около 5 000 рублей.
Если приобретаемый объект расположен за городом, в стоимость войдут затраты на транспорт. Кроме этого, дороже будет стоить срочный заказ, поэтому лучше не откладывать процедуру и обратиться заранее.
Где заказать оценку квартиры
Оценку может проводить компания или частное лицо, которые получили соответствующую лицензию, имеют полис страхования профессиональной ответственности, и состоят в объединении саморегулируемых организаций оценщиков.
У каждого банка есть список аккредитованных компаний, в которые предлагают обратиться заемщику. Они составляют отчет с учетом требований конкретной кредитной организации, поэтому лучше выбирать оценщика из предоставленного списка.
Если по каким-то причинам ни одна из предложенных организаций заемщику не подходит, он имеет право выбрать оценщика на свое усмотрение. Важно, чтобы его деятельность соответствовала законодательству.
