За время действия ипотеки жизненные обстоятельства заемщика могут поменяться, и возникнет ситуация, при которой нужно передать долговые обязательства другому человеку. Рассмотрим, можно ли провести подобную сделку, и какие способы решения проблемы может использовать заемщик.
Разрешено ли законом переоформление ипотеки
Отношения между залогодателем и залогодержателем регулирует закон «Об ипотеке». Согласно части 1 статьи 37 имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу. Но в законе есть оговорка – все действия с заложенным имуществом могут производиться только с разрешения кредитора.
Когда может понадобиться переоформление ипотеки
Какие обстоятельства могут стать причиной переоформления ипотечного договора на другого человека:
Еще один вариант, при котором понадобится переоформление ипотеки – смерть заемщика и переход права собственности на наследников. В этом случае по наследству переходит не только имущество, но и долги. Согласие кредитора на переоформление не требуется.
В каких случаях могут отказать
Какими бы ни были обстоятельства заемщика, банк имеет право отказать в переоформлении, если посчитает сделку не выгодной или рискованной. Причины отказа могут быть следующими:
Фактически при переоформлении ипотеки банк проводит такую же проверку заемщика, как и при выдаче нового кредита.
Какие документы нужны для переоформления ипотеки
Полный список документов, необходимый для проведения процедуры замены, включает:
- паспорта действующего и нового заемщика;
- заявление о переоформлении ипотеки с указанием причин;
- анкета на кредит, заполненная новым заемщиком;
- документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость нового заемщика (справка 2-НДФЛ или по форме банка, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, трудовой договор и т.д.);
- действующий кредитный договор;
- документ-основание возникновения права собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, долевого участия, уступки прав требования);
- выписка из единого государственного реестра недвижимости.
В процессе принятия решения по заявлению заемщика кредитор может запросить дополнительные документы.
Как переоформить ипотеку на другого человека
Существуют два основных способа переоформить ипотеку на другого человека. Какой из них будет использоваться, решает кредитор, поскольку сделка не должна нарушать его интересы.
Новый договор
Самый простой вариант переоформления предусматривает выдачу нового кредита с закрытием текущих долговых обязательств. При этом новый ипотечный кредит желательно оформлять в том же банке, что и первый договор. Таким образом залогодержатель сможет полностью контролировать ход сделки.
Этапы оформления:
Пока новая сделка не будет зарегистрирована, а обязательства полностью не погашены, заемщик обязан вносить ежемесячные платежи, иначе возникнет просроченная задолженность, и сделка может сорваться.
Замена титульного заемщика
При расторжении брака между супругами или заключении брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности, возможно изменение количества и состава созаемщиков по кредитному договору. Эта процедура также предусматривает получение согласия кредитора.
В договор могут быть внесены следующие изменения:
- перевод долга на другое физическое лицо;
- вывод одного или нескольких созаемщика из состава должников;
- замена созаемщиков;
- перевод созаемщика в статус титульного без изменения состава должников.
Этапы замены титульного заемщика:
- Сбор пакета документов, включающий справки о доходах и трудоустройстве нового титульного заемщика, а также другие документы, связанные заменой (мировое соглашение, решение суда, свидетельство о расторжении брака и т.д.).
- Если замена титульного заемщика предусматривает передачу права собственности на объект недвижимости или выделение имущественной доли, то нужно подготовить проект документа, на основании которого будут зарегистрированы изменения (брачный договор, соглашение о разделе имущества между супругами, договор купли-продажи, дарения и т.д.).
- Подача заявления в банк о замене титульного заемщика. Оно подается вместе с пакетом документов. Кредитор в течение 30 дней рассматривает обращение и сообщает о принятом решении.
Если решение банка положительное, в ипотечный договор и закладную вносятся изменения. После этого документы необходимо подать на государственную регистрацию.
