Перепланировка в ипотечной квартире имеет ряд особенностей, связанных с наличием обременения, наложенного на имущество. Рассмотрим, в каких ситуациях изменения допустимы, и как правильно провести процедуру, чтобы ее признали законной.
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире
Согласно ст. 25 Жилищного Кодекса РФ собственник имеет право проводить переустройство и перепланировку квартиры с разрешения органов местного самоуправления.
Возможность согласования перепланировки в квартире, находящейся в ипотеке, во многом зависит от правил конкретного банка. Иногда в кредитном договоре содержится прямой запрет на любые действия, связанные с переустройством помещения, в этом случае согласие кредитора оформить не получится.
Чаще всего ипотечное соглашение допускает проведение перепланировки, если кредитор не возражает, а сами работы не затрагивают капитальные стены или несущие конструкции.
Что можно и что нельзя перестраивать в ипотечной квартире
Перепланировка может быть разной. Некоторые изменения можно проводить без согласования, другие должны быть узаконены в обязательном порядке, а есть виды работ, на проведение которых наложен категорический запрет.
Какие виды работ не требуют согласования
Заемщик имеет право самостоятельно проводить следующие изменения:
- ремонтные работы, в том числе с заменой покрытий стен, полов и потолков;
- снос или установку встроенных антресолей и шкафов, если они не образуют отдельных помещений;
- замену инженерного оборудования на аналогичное;
- перестановку электрических плит в пределах помещения кухни;
- установку на фасадах зданий наружных технических средств, включая антенны и кондиционеры;
- проводить замену дверей и их конструкций без изменения внешних габаритов помещений;
- менять материалы внешних конструкций балконов и лоджий;
- переносить батареи и газовые приборы, если это не требует прокладки дополнительных газовых труб.
Какие изменения нужно согласовывать
Изменения, которые подлежат обязательному согласованию:
Какие работы проводить запрещено
Не может быть согласована перепланировка, нарушающая требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов, а также ухудшающая условия эксплуатации дома и проживания соседей. Список работ, которые нельзя проводить в многоквартирном доме:
- уменьшение сечения каналов естественной вентиляции и демонтаж вентиляционных коробов;
- замена легких перегородок на стены из тяжелых материалов, увеличивающих нагрузки на несущие конструкции;
- перенос батарей на лоджии и балконы;
- подключение системы обогрева пола к горячему водоснабжению или отоплению;
- создание проемов и ниш в несущих конструкциях;
- прокладка проводки в горизонтальных швах стеновых панелей и плитах перекрытий;
- обустройство погреба в подвале;
- самостоятельное строительство лоджий и балконов;
- перепланировка чердака или технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
- объединение с жилой комнатой кухни, если в ней проложены газовые трубы;
- объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
- изменение формы оконных и дверных проемов во внешних конструкциях;
- пристрой дополнительных помещений;
- увеличение площади помещения за счет строительства мансард и изменения уклонов крыши;
- устройство более одной антресоли в помещении;
- перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами соседей.
Этапы согласования перепланировки в ипотечной квартире
Согласование перепланировки – длительный процесс, который может занять несколько месяцев. Он состоит из пяти основных этапов.
Этап 1: проект перепланировки
В первую очередь необходимо найти технический план квартиры. Если план выдавался более пяти лет назад, нужно заказать в БТИ новый документ. В нем указано, где расположены несущие стены, вентиляционные каналы, коммуникации, а также размеры помещений, проемов. На основе плана нужно нарисовать эскиз перепланировки.
Затем необходимо выбрать проектную организацию. У нее должен быть допуск к строительным работам, подтвержденный свидетельством, которое выдает саморегулируемая организация строительных компаний. Проект перепланировки нужен для того, чтобы подтвердить безопасность проводимых изменений.
Этап 2: страховая компания
Перед обращением в банк у заемщика на руках должны быть:
- письмо из страховой компании о том, что она уведомлена о намерении провести перепланировку, и не отказывается от взятых на себя обязательств по страхованию рисков;
- квитанция об оплате страховой премии, с учетом рисков ущерба и повреждения в результате перепланировки;
- страховой полис или дополнительное соглашение к договору страхования, учитывающие изменения.
Этап 3: согласие банка
Для получения разрешения банка нужно написать заявление, приложив к нему:
- проект планируемой перепланировки;
- документы по страхованию;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, если дом представляет историческую ценность;
- паспорт заемщика;
- согласие общего собрания собственников помещений многоквартирного дома на перепланировку;
- согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, если она невозможна без присоединения части общего имущества.
Этап 4: согласование органов местного самоуправления
В каждом регионе за согласование перепланировки отвечают разные органы. Это могут быть жилищная инспекция, отдел по делам архитектуры, районная администрация или БТИ. Нужно предварительно уточнить, куда сдавать документы, или обратиться с ними в МФЦ.
Что входит в пакет документов для согласования перепланировки:
- заявление о перепланировке по утвержденной форме;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- проект перепланировки;
- технический паспорт квартиры;
- письменное согласие банка;
- заключение органа по охране памятников архитектуры (при необходимости).
Этап 5: регистрация изменений
После того, как работы будут проведены, необходимо вызвать техника из БТИ, который зафиксирует изменения и сделает новый технический план квартиры. Срок изготовления нового документа составляет 10-14 дней.
Новый технический план необходимо предоставить в орган местного самоуправления. Будет назначена специальная комиссия, которая проверит, соответствуют ли фактические изменения первоначальному проекту перепланировки. Если нарушений нет, будет составлен соответствующий акт.
Что будет, если не узаконить перепланировку
Если банк обнаружит, что в квартире проводилась перепланировка без его согласия, он может заставить заемщика восстановить первоначальное состояние жилья или потребовать досрочного закрытия долга. Но проблемы могут возникнуть не только с банком:
- Несогласованная перепланировка помешает продать квартиру в будущем. Покупатель может потребовать скидку или отказаться от покупки.
- За самовольную перестройку квартиры предусмотрен штраф в размере 2 500 рублей.
- Если вынесено судебное решение об устранении нарушений, а собственник его проигнорировал, квартиру могут забрать за нарушение Жилищного кодекса.
