Первичная ипотека – это кредит, выданный на приобретение жилья, находящееся на стадии строительства. Такие ипотечные программы имеют ряд особенностей, связанных с процедурой оформления и регистрации сделки, а также с условиями, на которых предоставляется кредит.
Чем отличается первичная ипотека от вторичной
При покупке квартиры на первичном рынке заключается договор участия в долевом строительстве или договор переуступки прав. Жилье, сданное в эксплуатацию, на которое уже оформлены имущественные права, называется вторичным, даже если находится в новостройке.
При оформлении первичной ипотеки банк может ограничить выбор объекта, указав перечень застройщиков, которых считает надежными. При приобретении вторичного жилья учитываются только его стоимость и ликвидность. Банк будет рассматривать любой объект, выбранный заемщиком.
Условия выдачи первичной ипотеки
От чего зависит процентная ставка на первичную ипотеку:
- Размер первоначального взноса. Минимальный уровень – 10%. Чем больше сумма первоначального взноса, тем ниже ставка по ипотечному кредиту.
- Пакет документов. Оформление ипотечного кредита возможно по двум документам, но если заемщик предоставит документальные доказательства наличия стабильного дохода и трудоустройства, банк предложит кредит на более выгодных условиях.
- Страхование жизни и здоровья заемщика. По закону покупка страхового полиса не является обязательным условием при ипотечном кредите. Но при отказе от страховки банк имеет право увеличивать ставку, поскольку появляются дополнительные риски, связанные с невозвратом кредита.
- Наличие заплатной карты банка. Зарплатным клиентам кредитные организации предлагают специальные условия. Они касаются не только размера процентной ставки, но и обязательного пакета документов, размера первоначального взноса и других условий.
Требования к заемщику
Для получения одобрения банка на оформление первичной ипотеки заемщик должен соответствовать определенным требованиям:
- Возрастные ограничения. От 21 года на момент подачи заявки до 60-75 лет на дату завершения срока кредитного договора.
- Гражданство. Большинство кредитных организаций выдают ипотеку только гражданам РФ, но есть банки, в которых этот пункт не является обязательным.
- Стаж работы. Для работников по найму минимальный стаж работы на последнем месте составляет от трех до шести месяцев, общий трудовой стаж должен быть не менее одного года.
- Наличие постоянного дохода. Некоторые банки вводят требования по минимальному уровню дохода заемщика, который он получает на руки после вычета налогов.
- Положительная кредитная история. В отчете из бюро кредитных историй отражается кредитный рейтинг заемщика, а также сведения о закрытых и действующих кредитах за последние 15 лет. Эти данные банк будет учитывать при оценке платежеспособности заемщика.
Требования к строящемуся объекту
Кредитные средства выделяются на приобретение квартир, возводимых проверенными и одобренными банком застройщиками. Таким образом заемщик может выбирать жилье в ограниченном списке строящихся объектов, аккредитованных кредитной организацией. Это служит дополнительной гарантией, что проблем с завершением строительства не возникнет.
Обязательное условие – страхование заемщиком имущественных рисков, связанных с утратой или повреждением приобретаемой недвижимости. Договор страхования заключается после завершения строительства и оформления права собственности на готовую квартиру.
Документы для оформления первичной ипотеки
Некоторые ипотечные программы предусматривают оформление по двум документам. Заемщик должен предоставить паспорт и второй документ на выбор: водительское удостоверение, военный билет, загранпаспорт, страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.
В большинстве случаев банки при оформлении ипотеки требуется полный пакет документов:
Порядок оформления
С 1 июля 2019 года введена новая схема финансирования строительства многоквартирных домов. Теперь средства дольщиков размещаются на эскроу-счетах в аккредитованных банках, а строительство ведется за счет банковского проектного финансирования. Застройщик получает средства с эскроу-счетов только после того, как объект будет сдан.
Заемщик может оформить ипотечный кредит не только в банке, где открыт эскроу-счет. Это может быть любая кредитная организация, которая предложила наиболее выгодные условия. Сначала заключается и проходит регистрацию договор долевого участия, после чего заемщик вносит на эскроу-счет первоначальный взнос. Остаток суммы перечисляет кредитная организация, с которой подписан ипотечный договор.
На стадии строительства залогом по кредиту будет не квартира, а право требования по договору участия в долевом строительстве. Оформление обременения на недвижимость происходит после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и заемщик зарегистрирует право собственности.
Действие системы страхования вкладов распространяется и на эскроу-счета. При отзыве лицензии у банка, в котором он открыт, государство возместит средства дольщику, но не более 10 000 000 рублей.
