Преимущества и недостатки ипотеки: какие плюсы и минусы ипотеки нужно знать для принятия решения

Ипотека – это инструмент, который повышает доступность жилья для тех, у кого нет средств единовременно оплатить полную стоимость квартиры. Как и любой финансовый инструмент, ипотека имеет свои преимущества, а также риски, связанные с ее использованием. Рассмотрим, какие моменты нужно учесть перед тем, как принять решение о покупке квартиры с использованием заемных средств.

Как работает ипотечное кредитование

Механизм ипотечного кредитования работает просто: банк дает заемщику деньги на покупку квартиры и одновременно накладывает на нее обременение. После сделки заемщик становится собственником жилья, но не может им свободно распоряжаться до тех пор, пока не исполнит обязательства перед банком по кредитному договору.

Заемщик может проживать в своей квартире или получать дополнительный доход, сдавая ее в аренду, если это не запрещено договором с кредитором. Банк, в свою очередь, получает гарантию возврата денежных средств, поскольку кредит обеспечен залогом объекта недвижимости.

В соответствии с российским законодательством факт приобретения жилья с использованием банковского кредита является основанием возникновения ипотеки в силу закона. То есть банк автоматически получает право наложить обременение на приобретенное имущество.

Преимущества ипотеки

У ипотечного кредитования есть шесть основных преимуществ, которые получает заемщик, приобретая квартиру в кредит.

Получение имущества в собственность

Заемщик становится собственником недвижимости. Для тех, у кого нет своей квартиры, ипотека становится практически единственной возможностью приобрести жилье, особенно если нет возможности одновременно платить аренду и копить.

При получении ипотеки отпадает необходимость арендовать жилье – та же сумма идет на оплату собственной квартиры. Это важно при наличии детей – не нужно часто переезжать и зависеть от прихоти арендодателя. В собственном жилье можно сделать ремонт на свой вкус, подобрать мебель и полностью обустроить быт. В арендованной квартире этого сделать не удастся.

Возможность улучшить жилищные условия

Если свое собственное жилье уже есть, ипотеку можно использовать для улучшения жилищных условий – купить квартиру большей площади или переехать в престижный район. Первоначальный взнос будет большим, так как на его оплату пойдут деньги, вырученные от продажи имеющегося жилья.

В этом случае можно рассчитывать, что банк предложит низкую процентную ставку. Ипотечный кредит в размере разницы в стоимости квартир будет небольшим – можно выбрать минимальный срок, чтобы быстро расплатиться с кредитором, или минимальный ежемесячный платеж, чтобы кредитная нагрузка на семейный бюджет не была обременительной.

Небольшой первоначальный взнос

Ипотека дает возможность купить жилье, имея на руках 10-30% от полной стоимости. Не надо копить несколько лет перед тем, как позволить себе дорогое приобретение. Кроме этого, отложенные на покупку деньги могут обесцениваться из-за инфляции, а жилье за это время – вырасти в цене. В результате копить придется дольше.

Возврат долга небольшими частями

Долг возвращается в течение длительного периода времени, поэтому его можно возвращать небольшими частями. Банкам невыгодна просрочка, поэтому при выдаче кредита они устанавливают комфортный для заемщика платеж. Чаще всего он не превышает 50% от совокупного дохода семьи. Есть вероятность, что со временем заработная плата вырастет – в этом случае нагрузка на бюджет снизится.

Платеж по ипотеке не вырастет за время действия кредитного договора. Он фиксируется на весь срок в графике платежей. При желании его можно уменьшить, воспользовавшись программами реструктуризации или рефинансирования, а также льготными условиями, которые предлагает государство некоторым категория граждан. Еще один вариант снизить платеж и уменьшить переплату – вносить в счет погашения кредита больше, чем указано в договоре.

Прописка

Наличие ипотечного кредита не влияет на право заемщика регистрировать в квартире супруга или супругу, детей и родственников. Постоянная регистрация вызывает меньше вопросов со стороны работодателей, кредитных организаций и государственных органов. Она дает возможность прикрепиться к поликлинике, встать на очередь в детский сад, выбрать ближайшую к дому школу, оформить социальные льготы и пособия.

С другой стороны, покупка собственной квартиры позволяет получить прописку и вместе с ней доступ к инфраструктуре: детским садам, поликлиникам и прочему. Кроме того, ипотека — это определенная финансовая стабильность. Размер ежемесячных платежей прописан в договоре и не может вырасти в отличие от арендной платы.

Выгодные инвестиции

Если за период выплаты кредита рынок недвижимости будет на подъеме, стоимость квартиры вырастет. В результате при дальнейшей продаже можно будет вернуть все вложенные средства, включая проценты, выплаченные банку. По той же причине выгодно оформлять ипотеку на строящееся жилье, так как оно автоматически станет дороже после сдачи объекта.

Минусы покупки жилья в ипотеку

Каждый кредитный продукт имеет не только преимущества, но и недостатки. Существует четыре основных риска, которые нужно учесть перед принятием решения об оформлении ипотеки.

Большая переплата

Если платить ипотеку строго по графику, сумма процентов может превысить двойную стоимость квартиры. Это весомый довод в пользу того, чтобы делать накопления самостоятельно и хранить их на депозите, получая от банка дополнительный доход. Можно, конечно, использовать возможности досрочного погашения, чтобы снизить переплату, но не у каждой семьи после внесения ежемесячного платежа найдутся для этого свободные средства.

Риск снижения платежеспособности

Если на момент оформления ипотечного кредита у семьи был стабильный доход, нет гарантии, что он сохраниться на весь срок действия договора. Могут возникнуть разные обстоятельства – кризис в экономике, сокращение штата у работодателя, потеря трудоспособности, тяжелая болезнь члена семьи, требующая больших затрат на лечение. Кроме этого, нужно учитывать, что большинству соискателей, достигшим 40 лет, найти новую работу сложнее.

Риск потерять жилье

Поскольку квартира находится в залоге у банка, при задержке платежа более трех месяцев ее могут выставить на торги со скидкой 10-15%. Если покупатель не найдется, дисконт увеличат, чтобы ускорить процесс продажи. Для заемщика возникает риск не только потерять недвижимость и все вложенные в нее средства, но и остаться должником перед банком.

Риск, что квартира потеряет в стоимости

Падение стоимости недвижимости, вызванное очередным кризисом или другими негативными факторами в экономике, приведет к тому, что квартиры, приобретенные с помощью ипотечных кредитов, будут стоить гораздо дешевле, чем составлял долг по ипотеке. В этом случае вложения не окупятся.

Брать или не брать ипотечный кредит

Если у вас уже были потребительские кредиты, и вы допускали по ним просрочки – оцените, сможете ли вы ответственно подойти к выплате ипотеки. Возможно, этот вариант покупки жилья вам не подходит.

Если вы уверены в стабильности своего дохода и имеете востребованную профессию, можно рассмотреть вариант покупки жилья в кредит.
Если доход позволяет откладывать деньги на покупку квартиры, но вы не умеете копить – вам тоже подойдет ипотека.
Если у вас уже есть крупная сумма, купите то, на что хватит денег без оформления ипотеки. Через несколько лет можно улучшить жилищные условия, если накопится достаточно средств.