Как продать ипотечную квартиру: советы и рекомендации в 2019 году

Доля залоговых квартир на рынке недвижимости увеличивается вместе с ростом ипотечного кредитования. При этом продажей такой недвижимости может заниматься не только банк, но и сам заемщик, если жизненная ситуация изменилась и потребовалось другое жилье. Проведение подобных сделок имеет ряд особенностей и может происходить по нескольким сценариям.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

В Гражданском Кодексе установлено, что продать залоговое имущество можно только с согласия залогодержателя, так как собственник ограничен в правах наложенным обременением. Кредитор имеет право запретить реализацию имущества, если посчитает ее невыгодной, тогда сделка не будет зарегистрирована в Росреестре. Чтобы увеличить шансы на одобрение продажи квартиры, можно сначала найти покупателя, вместе с ним обращаться в банк и обсуждать детали сделки.

Еще один нюанс, возникающий при продаже ипотечной квартиры – убедить покупателя в отсутствии рисков. Существует предубеждение, что с залоговым имуществом могут возникнуть проблемы в будущем, поэтому между квартирами с обременением и без обременения покупатели предпочитают выбирать второй вариант, даже если сделка полностью безопасна для всех сторон.

Так как факт наличия обременения негативно воспринимают большинство потенциальных покупателей, нужно готовиться к тому, что цена в процессе продажи будет снижена на 10-15%. При наличии дисконта предложение станет более интересным, и квартиру можно будет продать быстрее.

Как продать ипотечную квартиру

При наличии согласия кредитора квартира может быть продана не только за наличные средства, но и с привлечением кредитных средств.

Сделка с участием банка

Сделка по купле-продаже ипотечной квартиры проводится в банке, являющемся залогодержателем. Как проходит процесс:

С банком оговаривается схема сделки, нюансы взаиморасчетов, решается вопрос снятия залога.
Оформляется письменное разрешение кредитора на смену собственника залогового имущества.
Подписывается стандартный пакет документов по купле-продаже жилья на вторичном рынке.
Арендуются две банковские ячейки, в которые помещают деньги, предназначенные для закрытия кредита, и остаток средств, который получит продавец.
Документы подаются в Многофункциональный центр для последующей регистрации.
В течение семи дней продавец и покупатель получают зарегистрированные документы и передают их в банк.
Деньги, предназначенные для погашения ипотеки, изымаются из ячейки, и вносятся в счет погашения кредита.
Имущество выводится из залога.
Продавец получает свою часть средств из второй банковской ячейки.

Замена заемщика

Ели покупатель собирается приобрести квартиру с помощью ипотеки, можно использовать один из двух вариантов:

Оформление нового кредита. Покупатель подает заявку на кредит в банке, который является залогодержателем. После одобрения проводится сделка по купле-продаже, первый взнос и часть нового кредита идет на погашение старого долга, оставшаяся сумма перечисляется на счет продавца.
Замена заемщика по имеющейся ипотеке. Покупатель может приобрести обязательства по выплате ипотеки. Договор подписывается тремя сторонами: работником банка, прежним заемщиком и новым клиентом кредитной организации. В договоре прописываются условия дальнейшего погашения кредитных обязательств, при этом жилье остается в залоге до полного погашения займа.

Что делать, если банк не дает разрешения на продажу

Не все банки дают согласие на продажу ипотечных квартир, при этом оспорить решение заемщик не может. Существуют два законных варианта, как обойти запрет кредитора.

Погашение ипотеки за счет покупателя

Первый вариант подразумевает, что деньги на погашение ипотечного кредита дает покупатель. Для него сделка будет рискованной – есть вероятность, что продавец закроет ипотеку и откажется от сделки купли-продажи. Тогда придется обращаться в суд, чтобы получить всю сумму обратно.

Участие банка в этом случае не обязательно – долг закрывается до смены собственника, поэтому его интересы будут учтены. Важно, чтобы остаток ипотечного кредита был небольшим, иначе покупатель может отказаться от рискованной покупки.

Этапы продажи квартиры:

Продавец и покупатель подписывают соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи. Задаток в данном случае – это сумма, которая будет направлена на погашение долга. Согласно Гражданскому Кодексу договор задатка имеет обеспечительную функцию – если продавец потом откажется от сделки, то он обязан вернуть деньги в двойном размере.
Задаток передается продавцу в отделении банка, где сразу оформляется полное досрочное погашение ипотечного кредита.
После закрытия долга продавец получает справку об отсутствии задолженности и обращается в МФЦ для снятия обременения с квартиры.

После того, как будет получено подтверждение, что имущество выведено из залога, проводится стандартная сделка по купле-продаже, а продавец получает оставшуюся часть средств.

Подобный вариант можно использовать, если покупатель планирует приобрести квартиру за наличные деньги. При ипотеке сделка будет невозможна, так как банк не одобрит покупку имущества, находящегося под обременением.

Погашение ипотеки за счет кредитных средств

Для того, чтобы полностью погасить ипотеку и снять обременение можно воспользоваться потребительским кредитом. Преимущество подобной схемы – продать квартиру можно выгоднее, поскольку не придется спрашивать разрешение на продажу у банка и искать покупателя, который будет согласен на подобную сделку.

Поскольку скидка на квартиру с обременением может составлять порядка 15%, то закрыв ипотеку за счет заемных средств, можно получить полную стоимость, а также существенно упростить процедуру заключения сделки.

С другой стороны, у такого варианта есть один большой недостаток – продажа квартиры может затянуться и в этот период придется выплачивать потребительский кредит, проценты по которому будут значительно выше, чем по ипотеке.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с участием материнского капитала

Если при покупке жилья в ипотеку был использован материнский капитал, то без полного погашения кредита продать его нельзя. При использовании государственных средств оформляется обязательство, согласно которому у каждого члена семьи включая несовершеннолетних детей, должна быть выделена имущественная доля.

Доля должна быть выделена именно в той квартире, на покупку которой был перечислен материнский капитал. Если их распределить в другой недвижимости, это будет являться нарушением закона. В этом случае сделку по продаже признают недействительной.

Так как квартира находится в залоге у банка, изменение состава собственников происходит только с разрешения кредитора, даже если в счет погашения долга направлен материнский капитал. Обычно банки не дают согласие на наделение правом собственности несовершеннолетних детей, поскольку это существенно осложнит процедуру реализации залога, если возникнут проблемы с выплатой ипотеки.

При использовании сертификата продажа ипотечной квартиры возможна по единственному сценарию:

Полностью погасить ипотеку.
Снять обременение с квартиры.
Составить и зарегистрировать в Росреестре договор о выделении долей всем членам семьи.
Поучить разрешение на продажу от органов опеки.
Провести сделку по купле-продаже.
Приобрести новое жилье, собственниками которого будут все члены семьи.

Органам опеки нужно будет доказать, что новое жилье будет не меньше по площади, а условия проживания несовершеннолетних детей не ухудшатся. Если новый вариант жилья еще не подобран, то средства от продажи первой квартиры в размере стоимости долей, принадлежащих детям, нужно будет положить на счет, а когда они понадобятся – обратиться в опеку для получения разрешения на их использование.