Рефинансирование – это финансовый инструмент, с помощью которого заемщик может получить более выгодные условия по ипотечному кредиту. Рассмотрим, что это за программы, как они работают, и как посчитать выгоду, которую может принести рефинансирование ипотеки.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки – это оформление нового кредита под залог имущества с целью закрыть уже имеющиеся долговые обязательства. По сути, оформляется новый ипотечный кредит в другом банке, обеспечением по которому выступает уже приобретенная в ипотеку квартира. Первый долг досрочно погашается, а заемщик начинает платить новому кредитору.
Для проведения процедуры рефинансирования ипотеки согласие действующего кредитора не требуется. По закону полное досрочное погашение любого вида кредита, в том числе ипотечного, не должно сопровождаться штрафами и комиссиями.
Банкам не выгодно снижать ставки по действующим кредитам, то есть проводить реструктуризацию. Факт ее проведения расценивается как возникновение у заемщика проблем с возвратом долга, поэтому качество кредита снижается, ссуда обесценивается, и банк должен провести по ней доначисление резервов.
Поскольку ставки по ипотеке имеют устойчивую тенденцию к снижению, а первоначальные кредиторы не готовы снижать проценты по действующим договорам, заемщики обращаются в другие кредитные организации за рефинансированием ипотеки. Для второго банка это будет выдача нового кредита, которая не требует увеличения резервов.
Один и тот же заемщик может по-разному обслуживать потребительские и ипотечные кредиты. Поэтому с точки зрения рисков рефинансирование выгодно банку – он может оценить, как заемщик справляется с длительными обязательствами, посмотреть статистику просрочек.
Преимущества рефинансирования ипотеки для заемщика
Что может получить заемщик с помощью рефинансирования ипотеки:
Пример расчета
Выгоды заемщика необходимо рассматривать с точки зрения цели проведения рефинансирования. Если основная цель — уменьшить переплату, то рассматривать нужно именно этот параметр. Когда целью является максимальное снижение ежемесячного платежа, то в результате рефинансирования общая переплата может увеличиться.
Экономия при рефинансировании ипотеки
Вариант 1. Остаток задолженности по действующему кредиту составляет 1 500 000 рублей, которые нужно выплатить в течение следующих 10 лет. Текущая ставка заемщика – 11,5%, при этом он планирует провести рефинансирование по ставке 9,5%, оставив без изменения срок кредита.
При таких условиях ежемесячный платеж снизится на 1 680 рублей – с 21 090 до 19 410 рублей. Общая переплата по ипотеке будет меньше на 201 561 рубль.
Если цель заемщика – снизить долговую нагрузку, то он может дополнительно увеличить срок кредита, например, до 15 лет. Тогда ежемесячный взнос уменьшится на 5 426 рублей – до 15 664 рублей, однако переплата вырастет на 288 689 рублей.
Вариант 2. Заемщик должен банку 500 000 рублей, по договору он будет платить еще пять лет. Действующая ставка – 13,5%, планируемый процент по договору рефинансирования – 9,5%. Срок кредита остается без изменений.
Сейчас заемщик платит 11 505 рублей в месяц, а после смены кредитора должен будет вносить 10 501 рубль. Его ежемесячная нагрузка снизится на 1 004 рубля. Всего он сможет сэкономить 60 240 рублей. С учетом дополнительных затрат в этом случае проводить рефинансирование нецелесообразно.
Затраты заемщика при рефинансировании ипотеки
Какие траты ждут заемщика, если он решит воспользоваться программой рефинансирования:
Этапы рефинансирования ипотечного кредита
- Узнать условия банков и предварительно оценить выгоду. Для этого можно использовать онлайн-калькулятор.
- Подать заявку в банк и собрать полный пакет документов. Потребуются паспорта заемщика и всех созаемщиков, а также документы, подтверждающие финансовое положение и трудовую занятость. Кроме этого нужно предоставить данные по действующему кредитному договору, справку о размере остатка задолженности и реквизиты для перевода денежных средств в счет погашения кредита.
- Провести независимую оценку недвижимости и предоставить отчет в банк вместе с правоустанавливающими документами.
- Подписать документы на рефинансирование ипотеки. После этого новый банк переведет средства действующему кредитору.
- Написать заявление на имя действующего кредитора о полном досрочном погашении кредита. После того, как деньги спишут, нужно будет взять справку о том, что долг погашен.
- Снять обременение, наложенное на имущество. Если оформлялась закладная, ее нужно предоставить в Росреестр вместе со справкой об отсутствии задолженности и документами на квартиру.
- Заключить договор об ипотеке с новым кредитором. Он будет основанием для наложения обременений на имущество, поэтому его нужно зарегистрировать в Росреестре. До момента регистрации ставка будет выше на 1-2%.
Когда невыгодно проводить рефинансирование ипотеки
- Проводить рефинансирование не имеет смысла, если снижение ставки произойдет менее чем на 2%. Выгода может не покрыть расходы на проведение процедуры.
- Если большая часть кредита уже погашена, то рефинансировать долговые обязательства не имеет смысла, так как основная часть процентов была выплачена в начале срока.
- Если планируется частичное досрочное погашение ипотеки, рефинансирование не даст большой финансовой выгоды, так как сумма процентов при досрочном возврате будет пересчитана в меньшую сторону.
- Если ипотечный кредит был оформлен на минимальную сумму и небольшой срок, то снижение ставки в рамках рефинансирования существенно не повлияет на размер переплаты.
