В поиске выгодных условий по ипотеке заемщик может не только сравнивать процентную ставку, размер первоначального взноса, а также другие параметры, но и выбирать валюту, в которой будет оформлен кредит. Рассмотрим, какие преимущества могут быть у валютной ипотеки, а также риски, возникающие при этом у заемщика.
Как работает валютная ипотека
При ипотечном кредитовании размер ставки зависит от следующих параметров:
- стоимость привлекаемых банком денежных средств;
- операционные затраты кредитора, связанные с оформлением, выдачей и обслуживанием ипотеки;
- риски, учитывающие потенциальные убытки;
- доход банка.
На международных рынках финансирование в иностранной валюте дешевле, чем в рублях. За счет более низкой ставки стоимость привлеченных денег для банка ниже, а значит, он может предложить клиенту выгодный процент по кредиту. Разница с рублевыми ставками составляет от 2% и более.
Валютные риски при ипотеке
Ипотека, выдаваемая в валюте, несет потенциальные риски и для заемщика, и для кредитора. Они зависят от колебаний курса.
Допустим, банк взял 100 000 условных единиц на 1 год под 2% по курсу 20 рублей, и выдал их заемщику под 8% годовых на 10 лет. То есть вернуть кредитору банк должен 102 000 условных единиц или 2 040 000 рублей. За год курс рубля снизился, составив 40 рублей за 1 условную единицу. Теперь банк должен отдать 4 080 000 рублей – в два раза больше первоначальной суммы.
Те же самые риски существуют и у заемщика, поскольку сумма кредита и начисленных процентов будет увеличиваться пропорционально снижению национальной валюты. Если по старому курсу общая сумма долга с процентами составляла 2 900 000 рублей, то после скачка она будет равняться 5 800 000 рублей. Ежемесячный платеж, установленный в валюте, также увеличится вдвое в пересчете на рубли. При этом стоимость жилья, которым обеспечен кредит, уже не сможет покрыть всю сумму, взятую у банка. Если заемщик не справится с долговой нагрузкой, он останется должен даже после реализации имущества.
Если будет обратная ситуация, и курс национальной валюты вырастет, то в проигрыше останется только банк. Например, при тех же обстоятельствах через два года после оформления ипотеки 1 условная единица стала стоить 10 рублей. Получается, что сумма основного долга по ипотеке на момент выдачи приравнивалась к 2 000 000 рублей, а после изменения курса она снизилась до 1 000 000 рублей.
При заключении договора валютные риски должны учитывать обе стороны.
Расчет ипотеки в рублях и в валюте
Заемщик оформляет ипотеку на квартиру на сумму 100 000 долларов США под 9%. Курс на момент выдачи составляет 28 рублей. Ежемесячный платеж –1 266 $ или 35 469 рублей. Если бы он оформил кредит в национальной валюте под 12%, платеж бы составил 40 171 рубль. Допустим, курс останется стабильным. Тогда за 10 лет валютный заемщик сэкономит 564 000 рублей.
Но курс не может оставаться стабильным, поскольку подвержен рыночным изменениям. Если за 10 лет доллар вырастет с 28 до 32 рублей, заемщик все равно останется в плюсе. При таком исходе валютный платеж в пересчете на рубли сравняется с платежом по рублевой ипотеке только к концу периода действия договора.
Третий сценарий – заемщик выплатил за пять лет половину кредита по курсу 28 рублей, получив выгоду порядка 280 000 рублей. После этого курс увеличивается до 64 рублей, а ежемесячный платеж становится 81 072 рубля – в два раза больше, чем по рублевой ипотеке, который нужно платить оставшиеся пять лет. В итоге, вместо того, чтобы сэкономить, заемщик переплатит банку 2 170 000 рублей.
В какой валюте брать ипотеку
Существует мнение, что долгосрочные кредиты нужно оформлять в той валюте, в какой заемщик получает доход. Но это не всегда оправданно, поскольку нет гарантии, что он не поменяет работу в течение срока действия кредитного договора.
За последние 20 лет курс доллара по отношению к рублю увеличился с 6 до 64 рублей. При этом было три глобальных скачка – в 1998 году доллар вырос до 25 рублей, в 2008 – до 35 рублей, а в 2015 году был зафиксирован исторический максимум – 85 рублей за доллар.
Прогнозировать курсы валют в долгосрочной перспективе достаточно сложно, поэтому выгоднее кредитоваться в рублях, чтобы не зависеть от колебаний на валютном рынке и не нести дополнительные риски.
