Стоит ли брать ипотеку в 2020 году: плюсы и минусы ипотеки

По данным государственной компании Дом.РФ, занимающейся развитием жилищной сферы, в 2019 году на ипотечные кредиты приходится более 25% рынка розничного кредитования. Этому способствуют, в том числе, государственные меры, направленные на увеличение доступности жилья. Рассмотрим, какие тенденции существуют на ипотечном рынке, и стоит ли брать кредит в 2020 году.

Ипотека в 2020 году

В начале 2019 года наблюдалось падение спроса на ипотеку по сравнению с рекордным 2018 годом. Это было связано с повышением процентных ставок, которое, в свою очередь вызвал временный рост инфляции из-за повышения НДС. Во втором полугодии рынок ипотеки вновь начал расти. На это повлиял ряд факторов:

Снижение ключевой ставки ЦБ. За 2019 год Банк России снижал ключевую ставку четыре раза, в результате чего она уменьшилась на 1% – с 7,5% до 6,5% годовых. Вслед за ней начали снижаться и ипотечные ставки. Сейчас минимальные значения на вторичном рынке составляют от 8,5%, в новостройках – от 6,5%.
Ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ. Происходит переориентация банков с выдачи беззалоговых потребительских кредитов на менее рисковую ипотеку, которая подразумевает наличие обеспечения.
Льготные государственные ипотечные программы. Государство принимает меры по увеличению доступности жилья, в том числе для малоимущих слоев населения. Льготные программы позволяют снизить переплату по ипотеке или получить дополнительные средства на погашение кредита.

Кроме снижения процентной ставки в 2020 году на рынке ипотеки присутствуют и другие тенденции:

Увеличение размера первоначального взноса. За счет этого банки стараются снизить долю проблемных заемщиков. Скорее всего, предложения без первоначального взноса останутся, но уровень одобрения по заявкам сократится.
Увеличение среднего срока ипотечного кредита. По данным РИА Новости по сравнению с 2018 годом срок ипотеки увеличился на 22 месяца и составил более 16 лет. Эта тенденция тоже связана с минимизацией рисков банков.
Снижение количества платежеспособных заемщиков. Существует огромный спрос населения на улучшение жилищных условий, но многие не могут себе позволить ипотеку из-за низких доходов или закредитованности.

Тенденции рынка недвижимости

Кроме условий по ипотеке стоит обратить внимание на стоимость жилья, от которой будет зависеть размер кредита. На вторичном рынке ситуация со стоимостью квартир достаточно стабильна – цены не растут, а в некоторых регионах даже снижаются. На это влияет снижение покупательской способности населения, связанное постепенным падением доходов.

Тенденции на рынке строящегося жилья связаны с вступившими в силу в июле 2019 года изменениями в законодательстве. Застройщики должны перейти на новую модель проектного финансирования, пришедшую на смену долевому строительству.

Застройщики должны будут хранить средства покупателей квартир на эскроу-счетах, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. Эта схема призвана обезопасить дольщиков, которые в случае проблем со строительством могут вернуть свои деньги.

С другой стороны, застройщикам придется вкладывать в строительство собственные свободные средства или привлекать кредиты. Это может привести к удорожанию себестоимости жилья, а также уменьшению числа компаний на рынке и снижению конкуренции.

В связи с изменениями цены на новостройки будут иметь тенденцию к росту. По подсчетам разных экспертов прибавка может составить от 5 до 25%. Соответственно увеличится и размер ипотечного кредита, выдаваемого на строящееся жилье.

На объекты, строительство которых началось до принятия закона, распространяются старые правила, поэтому резкого скачка цен пока не произошло. В случае повышения стоимости квадратного метра даже снижение ставки по ипотеке сделает кредит на новостройки невыгодным.

Стоит ли оформлять ипотеку в 2020 году

Национальный проект «Жилье и городская среда» предусматривает, что в 2024 году ставки по ипотеке будут снижены до 7,9% годовых. Но такой сценарий возможен только при отсутствии стрессов в экономике. Если уровень инфляции пойдет вверх, вместе с ней будет увеличена ключевая ставка, а также ставки по всем кредитным продуктам, включая ипотеку.

Какие параметры необходимо учитывать при принятии решения об ипотеке:

Перспектива роста ставок. За основу лучше брать негативный сценарий, при котором ставки будут повышаться. По этой причине лучше зафиксировать действующие условия по ипотеке, а если ставки продолжат падение в дальнейшем можно рефинансировать кредит.
Перспектива роста цен на недвижимость. Если цены на новостройки вырастут из-за новой модели финансирования, покупательский спрос переместится в сегмент вторичного жилья, что также спровоцирует увеличение стоимости квадратного метра.
Готовность банков выдавать ипотечные кредиты. На данный момент банки стремятся сместить акцент с потребительского кредитования в сторону ипотеки. Но есть тенденция к ужесточению требований к заемщикам, которая в дальнейшем будет только усиливаться.

По всем трем параметрам 2020 год можно считать благоприятным для покупки недвижимости.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки в 2020 году

Какими бы низкими не были ставки, не стоит оформлять ипотеку при отсутствии реальных возможностей выплачивать кредит. Предварительно нужно оценить уровень доходов – если планируемый ежемесячный платеж будет больше половины заработной платы, лучше отложить покупку.
С помощью федеральных и региональных льготных программ заемщик может получить ипотеку на более выгодных условиях. Сейчас помощь оказывается молодым семьям, военнослужащим, работникам бюджетной сферы и другим категориям населения. До 2022 года семьи, имеющие двух и более детей, смогут оформить ипотеку под 6%, поэтому если в ближайшем будущем планируется рождение ребенка, с покупкой стоит подождать. Это касается и тех, кто будет использовать для покупки материнский капитал – в 2020 году его планируют увеличить примерно на 17 000 рублей.
Оформлять ипотечный кредит нужно в рублях. Несмотря на более низкие ставки по кредитам в валюте, при скачке курса существует риск существенного увеличения долга заемщика перед кредитором.
Нельзя брать потребительский кредит для внесения первоначального взноса. Во-первых, велик риск отказа со стороны банка в момент проведения сделки, во-вторых, дополнительные обязательства увеличат кредитную нагрузку на бюджет, и создадут трудности с выплатой ипотеки.