Меры, принимаемые государством для стимулирования ипотечного кредитования в виде льготных программ и понижения ставок – хорошая возможность для заемщиков не только приобрести свою квартиру, но и обеспечить жильем детей, родителей, а также сделать выгодные инвестиции. Несмотря на эти преимущества количество тех, кто решился на вторую ипотеку, не превышает 5% от общего числа ипотечных заемщиков. Это можно объяснить серьезными рисками, которые возникают при наличии двух действующих ипотечных кредитов.
Можно ли взять вторую ипотеку, если первая не погашена
С точки зрения законодательства количество ипотечных кредитов, выданных одному заемщику, никак не ограничивается. Решение полностью зависит от банка. Если кредитная организация посчитает, что клиент может справиться с двойной ипотечной нагрузкой, выдачу кредита одобрят. При этом анкету заемщика будут проверять более тщательно – те, кто берет второй кредит, не погасив первые обязательства, имеют высокие риски перейти в статус проблемных клиентов банка.
С другой стороны, если заемщик вовремя вносит платежи, не допускает просрочек и аккуратно выполняет все условия договора, то банк посчитает такую сделку выгодной. Главное условие – постоянный доход. При этом он должен быть достаточно высоким – платежи по двум ипотечным кредитам не должны превышать половины от ежемесячных поступлений.
Кроме этого, в сегменте ипотечного кредитования самая низкая доля проблемной задолженности, а риски банка покрывает наличие залогового имущества. Это еще один довод в пользу заемщика, решившего оформить второй ипотечный кредит.
В каких случаях может понадобиться вторая ипотека
Чаще всего за второй ипотекой обращаются в следующих ситуациях:
- Покупка квартиры родственникам. В основном недвижимость приобретают для детей. Если они не достигли совершеннолетия, жилье можно сдавать и вкладывать эти средства в погашение ипотечного кредита. В этом случае вторая ипотека будет менее обременительной для семейного бюджета.
- Приобретение недвижимости на определенный период. Квартира, приобретенная по второй ипотеке, может выступать как временное жилье, если первый объект находится на стадии строительства. В этом случае нет необходимости платить аренду за чужую квартиру. Заемщик вкладывает средства в свое жилье, которое потом можно будет продать.
Риски оформления второй ипотеки
Ипотечный кредит предполагает выдачу крупной суммы на длительный срок, что сопряжено для заемщика с определенными рисками. Если оформляется вторая ипотека, эти риски удваиваются. Какие проблемы могут возникнуть в период действия двух кредитных договоров:
- Увеличение количества обязательных платежей. При оформлении ипотеки заемщик сразу становится собственником недвижимости, несмотря на наличие обременений. Это влечет возникновение дополнительных расходов в виде налога на имущество и оплаты жилищно-коммунальных услуг.
- Снижение стоимости жилья. Цены на рынке недвижимости могут резко упасть из-за кризисных явлений в экономике. Инвестиции станут не оправданными – выплачивать ипотеку по старой цене будет невыгодно, а при продаже квартиры заемщик не сможет вернуть вложенные средства.
- Потеря имущества. Поскольку обе квартиры будут находиться в залоге у банка, возникновение просроченной задолженности приведет к наложению взыскания на имущество и его продаже по цене, которая будет ниже рыночной стоимости.
Кому одобрят вторую ипотеку
В список требований банков к заемщикам, оформляющим второй ипотечный кредит, входят:
- Возраст от 21 года до 65-75 лет на момент окончания кредитного договора. С большей долей вероятности банк одобрит второй кредит, если возраст заемщика находится в диапазоне от 30 до 50 лет.
- Платежеспособность. При оценке этого параметра банк будет учитывать трудовой стаж, в том числе длительность работы на последнем месте, компанию-работодателя, должность заемщика и уровень заработной платы. При оформлении второй ипотеки может быть важен размер официального дохода, отраженного в справке 2-НДФЛ.
- Ежемесячные расходы. Банк учитывает платежи по всем кредитам, ЖКХ, а также затраты на питание. Будут учитываться расходы на содержание несовершеннолетних детей и нетрудоспособных членов семьи.
- Размер первоначального взноса. Выдавая кредит на покупку второй квартиры, банк может увеличить размер первоначального взноса до 50%. С одной стороны, это способ подтвердить платежеспособность заемщика, с другой – возможность снизить риск не вернуть всю сумму кредита, если квартиру придется продавать с большим дисконтом.
- Остаток долга по первой ипотеке. Вероятность получить одобрение будет больше, если у заемщика осталось не более 30% задолженности по предыдущему кредиту.
Как увеличить шансы на получение второй ипотеки
- Подтвердить все имеющиеся доходы документально. Банку можно предъявить не только 2-НДФЛ, но и выписки с депозитных счетов, договора аренды, документы, подтверждающие получение алиментов.
- Найти созаемщиков с достаточным уровнем дохода. Он будет учитываться при расчете суммы ипотечного кредита. Самый лучший вариант – сделать созаемщиками близких родственников.
- Увеличить размер первоначального взноса. Можно отложить оформление на несколько месяцев, чтобы накопить необходимую сумму.
- Погасить все имеющиеся потребительские кредиты и закрыть кредитные карты, чтобы максимально снизить ежемесячную кредитную нагрузку.
