Один из этапов покупки квартиры в ипотеку – оформление залога на приобретаемую недвижимость. Для подтверждения прав кредитора на залоговое имущество оформляется закладная, которая затем становится частью инвестиционного портфеля кредитной организации.
Что такое закладная по ипотеке
Закладная относится к категории именных ценных бумаг. Она принадлежит кредитной организации и удостоверяет ее право на исполнение долговых обязательств, а также на залоговое имущество, если заемщик перестанет платить по ипотеке.
Документ должен быть зарегистрирован в Росреестре, а затем передан кредитору. Банк имеет право перезаложить закладную или продать, при этом поменяется держатель залога, но для заемщика условия ипотечного кредита останутся прежними.
Срок действия кредитного договора и срок закладной могут не совпадать. Документ действует до тех пор, пока заемщик не выплатит кредит. Если он досрочно погасит свои обязательства перед банком, то закладная перестанет действовать. Если банк увеличит срок кредита в связи с реструктуризацией долга, то закладная останется действительной до полного погашения.
Зачем нужна закладная на квартиру
По закону об ипотеке возможна выдача ипотечных кредитов и без закладных, но банк имеет право настоять на ее оформлении. Поскольку ипотечный кредит выдается на длительный срок, держать его на балансе могут не все кредитные организации. Если банк испытывает определенный дефицит длинных денег, он закладывает или продает закладную другому банку.
Как банк может использовать закладную:
- Полная переуступка прав. Закладная продается другому банку, а заемщик начинает погашать кредит по реквизитам, которые предоставит новый залогодержатель.
- Частичная продажа. Покупателю перечисляют часть ежемесячных платежей по кредиту, но залогодержателем остается банк, в котором был оформлен кредит. В этом случае для заемщика ничего не меняется.
- Обмен закладными. Банк фактически продает закладную, но получает в обмен на нее другую, большей или меньшей стоимости.
- Выпуск эмиссионных ценных бумаг. Банк выпускает облигации с ипотечным покрытием, которые может приобрести любой инвестор для дальнейшего получения дивидендов.
Все эти операции приводят к тому, что банк получает дополнительный доход.
Что дает наличие закладной заемщику:
- подтверждение прав собственности залогодателя на квартиру;
- подтверждение права заемщика проживать в залоговой квартире;
- гарантия сохранения условий договора, поскольку они прописаны в закладной.
Какие сведения содержит закладная по ипотеке
Закладная составляется с учетом требований, установленных законом. Страницы нумеруются и сшиваются. В документе прописывают обязательные пункты:
- слово «Закладная» в названии;
- данные о залогодателе и залогодержателе;
- сведения о договоре, который является основанием для составления закладной;
- сумма кредита;
- график, согласно которому заемщик будет вносить платежи;
- сведения об имуществе, включая его полную стоимость;
- документ, удостоверяющий права владельца недвижимости;
- данные о регистрации ипотеки;
- подписи сторон.
С 2018 года разрешено оформлять электронные закладные. Они представляет собой бездокументарную ценную бумагу, права по которой закрепляются электронным документом. Составляется электронная закладная на порталах Госуслуг или Росреестра. Документ подписывается электронной подписью заемщика и отправляется в Росреестр, где заверяется подписью государственного регистратора, а данные, указанные в ней вносятся в регистрационную запись об ипотеке.
Что делать с закладной после погашения ипотеки
После того, как заемщик полностью возвращает кредит, закладная утрачивает свою силу. На документе ставится отметка о погашении, после чего он передается в регистрирующий орган для снятия обременения. Это может сделать и залогодатель, и залогодержатель в зависимости от правил, принятых банком.
