Несмотря на то, что заемщик получает свидетельство о собственности после покупки квартиры в ипотеку, его право распоряжаться имуществом ограничивается обременением в виде залога в пользу банка. Ипотечный кредит рассчитан на длительный период времени, в течение которого жизненные обстоятельства могут поменяться, и потребуется квартира большей или меньшей площади. Рассмотрим, что необходимо сделать заемщику, чтобы произвести обмен, и какие варианты сделки можно использовать.
Имеет ли право заемщик произвести обмен ипотечной квартиры
Возможность замены залогового имущества, а также заключение нового договора залога вместо действующего, предусмотрена законом. Также законом не запрещено передавать ипотечную недвижимость по завещанию. При этом действия заемщика в отношении залогового имущества должны быть согласованы с банком. В противном случае кредитная организация имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору, а при неисполнении требования – взыскать залоговое имущество.
Первое, что необходимо сделать заемщику, – обратиться в банк, объяснить причины необходимости обмена ипотечной квартиры, и получить согласие залогодержателя. При этом сразу оговаривается схема, по которой будет производиться обмен. Банк выдаст разрешение только в том случае, если на каждом этапе сделки его интересы будут учтены.
Какие варианты обмена могут быть:
- Обмен на жилье, стоимость которого равнозначна стоимости залогового имущества. В этом случае банк ничего не теряет, а заемщик может переехать в квартиру как большей, так и меньшей площади в зависимости от выбранного района и типа объекта недвижимости.
- Обмен на квартиру большей площади. При этом варианте необходимо предусмотреть, за счет каких средств будет оплачена разница в стоимости. Самый простой способ – внести собственные средства. Если большая часть действующей ипотеки закрыта, можно договориться с банком о доплате за счет оформления нового кредита.
- Обмен на объект недвижимости меньшей площади. Банку не выгодно производить обмен, если новое залоговое имущество будет стоить дешевле. Этот вариант можно рассматривать в ситуации, когда остаток по ипотеке не превышает 80% от стоимости нового объекта.
Способы обмена ипотечной квартиры
Для получения согласия банка на обмен ипотечной квартиры заемщику необходимо обосновать такую схему сделки, при которой кредитная организация не имеет рисков потери залога и гарантированно вернет свои средства.
Замена залогового имущества
В этом случае переход права собственности от одного владельца к другому осуществляется по договору мены. Как происходит процедура:
- заемщик получает согласие залогодержателя;
- подбирается подходящий вариант для обмена;
- проводится оценка нового объекта недвижимости;
- заключается договор мены;
- при регистрации права собственности на новое имущество накладывается обременение;
- после регистрации сделки первый объект недвижимости выводится из залога.
Замена заемщика по ипотеке
Если покупатель ипотечной квартиры планирует оформлять кредит, можно воспользоваться возможностью замены заемщика. Передача долговых обязательств по выплате действующей ипотеки переходит к новому собственнику с сохранением залога. При этом продавец получает разницу в стоимости и может использовать эти средства в качестве первоначального взноса для покупки другой недвижимости.
Процесс усложняется, если первоначальная ипотека была оформлена на двоих. В таком случае для проведения сделки понадобится согласие созаемщика по ипотечному кредиту.
Перед заменой банк будет проверять нового заемщика также, как при оформлении нового ипотечного кредита. Необходимо, чтобы он полностью соответствовал требованиям кредитной организации, в том числе имел постоянное место трудоустройства и стабильный доход, достаточный для взноса ежемесячных платежей.
Еще одна особенность сделки по передаче долговых обязательств – сохранение условий кредитного договора. Поэтому новому собственнику необходимо с ними ознакомиться, прежде чем давать согласие на оформление.
Новый ипотечный договор
Самый распространенный способ обменять ипотечную квартиру – закрыть действующий кредитный договор за счет средств от продажи недвижимости и оформить новую ипотеку. Такие сделки обычно проводятся с обязательной арендой двух сейфовых ячеек в банке-залогодержателе. В одну ячейку закладывают сумму, необходимую для погашения ипотечного кредита, во вторую – остаток средств, который заберет продавец.
После государственной регистрации перехода права собственности к новому владельцу, залог в пользу банка сохраняется. Зарегистрированный договор необходимо предоставить в банк, после чего деньги из ячейки вносятся в счет погашения долга.
Банк выдает справку о том, что кредит погашен, которая является основанием для снятия залога. После предоставления в банк справки об отсутствии обременения, продавец получает свою часть средств и приступает к оформлению новой сделки.
