В течение срока действия ипотечного договора могут возникнуть ситуации, при которых заемщику потребуется расторгнуть с банком кредитное соглашение. С учетом средств, вложенных в покупку недвижимости и обслуживание кредита, необходимо подобрать оптимальный способ, учитывающий интересы обеих сторон.
Можно ли расторгнуть ипотечный договор
Подписывая ипотечный договор, заемщик берет на себя обязательства по возврату банку заемных средств. Для того, чтобы кредитная организация гарантированно могла вернуть свои деньги, на имущество накладывается обременение. Прекратить действие ипотечного договора можно только полностью погасив долг перед банком. Отказаться от обязательств в одностороннем порядке заемщик не имеет права.
Обычно в кредитном договоре присутствует пункт, что расторжение может произойти только по инициативе банка. Причинами могут стать:
- нарушение условий ипотечного соглашения;
- возникновение просроченной задолженности;
- предоставление ложной информации;
- перепланировка, проведенная без согласия кредитора;
- умышленная порча предмета залога;
- отказ от страхования недвижимого имущества.
С другой стороны, закон предусматривает ситуацию, при которой заемщик и кредитор могут прекратить действие договора по обоюдному согласию. Этот вариант тоже предусматривает выплату остатка долга, в том числе за счет реализации квартиры, но на более выгодных для должника условиях. В каких ситуациях заемщику может потребоваться расторжение ипотечного договора:
- снижение доходов, которое привело к невозможности совершать ежемесячные выплаты по кредиту;
- внезапная болезнь, повлекшая нетрудоспособность заемщика или члена его семьи;
- развод супругов, вызвавший необходимость раздела совместно нажитого имущества.
И залогодержателю, и заемщику в этих ситуациях выгоднее договориться о способе расторжения ипотечного договора.
4 способа расторжения ипотечного договора
Для заемщика все способы расторжения кредитного договора связаны либо с полным возвратом долга, либо с потерей залогового имущества. На ипотечную квартиру не распространяется действие закона о невозможности наложить взыскание на единственное жилье, поэтому сохранить ее не получится.
Погасить кредит полностью
Лучший способ избавиться от ипотечного кредита – полностью рассчитаться с банком. Этот вариант необходимо рассматривать в случае, если большая часть долга уже выплачена. Иначе можно потерять существенную сумму, вложенную в уплату первого взноса, платежей по кредиту и процентов. Где можно взять недостающие средства:
- оформить потребительский кредит;
- продать другое имущество, чтобы закрыть ипотеку, например, автомобиль, земельный или дачный участок.
После того, как заемщик полностью рассчитается с банком, обременение будет снято. Можно продолжать жить в квартире, разменять или продать по рыночной стоимости и купить недвижимость меньшей площади, а за счет разницы закрыть потребительский кредит.
Продажа залогового имущества
Второй способ избавиться от ипотеки – продать залоговое имущество и за счет вырученных средств закрыть оставшийся долг. По закону об ипотеке сделать это можно только с согласия залогодержателя. Поэтому предварительно необходимо написать заявление с указанием всех существующих обстоятельств и получить разрешение банка.
Дальнейшие действия заемщика:
- Самостоятельный поиск покупателя на квартиру. Его в обязательном порядке нужно будет предупредить об особенностях сделки.
- Составление предварительного договора купли-продажи.
- Получение задатка от покупателя. Если его размера достаточно, чтобы закрыть ипотеку, то средства нужно внести в счет погашения кредита и снять обременение.
- Снятие с учета всех зарегистрированных в квартире лиц, включая несовершеннолетних детей, а также погашение всех текущих задолженностей по платежам ЖКХ.
Если суммы задатка не хватило, чтобы закрыть долг, в сделке купли-продажи будет принимать участие банк. Расчеты лучше проводить с помощью двух сейфовых ячеек, где деньги, предназначенные не погашение кредита, будут храниться до регистрации прав нового собственника на недвижимость.
Наложение взыскания на залоговое имущество
Менее выгодный сценарий избавления от ипотечного долга – наложение банком взыскания на имущество за нарушение условий кредитного договора. Почему заемщику невыгодно, чтобы банк занимался реализацией квартиры:
- продажа имущества будет проводиться по цене ниже рыночной на 15-20%;
- чаще всего банк принимает решение о взыскании при возникновении просроченной задолженности, что чревато увеличением суммы долга за счет штрафов и пеней;
- кредитная история будет испорчена, то есть получить новую ссуду будет сложно;
- процесс реализации будет длительным, так как банк должен провести торги;
- после продажи квартиры может остаться задолженность перед банком, то есть ипотечный долг будет закрыт не полностью.
Банкротство
Проведение процедуры банкротства – еще менее выгодный вариант прекращения ипотечного договора. К минусам можно отнести:
- большие затраты, включая оплату самой процедуры, услуг юриста и арбитражного управляющего;
- ограничения, которые будут наложены на человека, признанного банкротом, в том числе на выезд за границу, запрет работать на руководящих должностях;
- списание средств в пользу банков – поступающие ежемесячно суммы, превышающие прожиточный минимум, будут перечисляться кредиторам.
Перед тем как принимать решение о расторжении договора ипотеки, нужно взвесить все плюсы и минусы. Возможно, выгоднее будет обратиться за реструктуризацией долга, чтобы снизить размер ежемесячного платежа. Еще один вариант – воспользоваться федеральными или региональными программами помощи ипотечным заемщикам.
