Как открыть агентство недвижимости с нуля в своем городе

Риэлтерская деятельность относится к числу наиболее рентабельных направлений бизнеса, поскольку не связана с большими стартовыми инвестициями и при правильной организации может стабильно приносить высокую прибыль. Но поскольку данный рынок отличается перенасыщенностью, то перед тем как открыть агентство недвижимости с нуля в своем городе, необходимо провести тщательный анализ местной конъюнктуры, чтобы найти правильную нишу. Более того, для обеспечения постоянных конкурентных преимуществ и завоевания внимания клиентов придется прилагать максимум усилий на протяжении дальнейшей деятельности.

Особенности риэлтерского бизнеса

Инициатором создания агентства недвижимости чаще всего становятся риэлторы, работающие по найму длительный период. За это время они нарабатывают собственную базу клиентов, приобретают необходимые навыки, постигают все тонкости ведения такой деятельности и понимают, что работать на себя будет выгоднее. В действительности открыть собственное предприятие такого профиля оказывается намного сложнее, чем кажется. По этой причине одновременно с большим ростом количества новых риэлтерских компаний практически такими же темпами происходит и их закрытие в течение первого года работы.

Привлекательность агентства недвижимости как бизнеса обуславливается несколькими факторами:

• низким порогом входа на риэлтерский рынок ‒ для начала деятельности нужны минимальные вложения, поскольку на старте можно начинать работать даже в собственной квартире, пользуясь только телефоном;
• отсутствием требований к уровню знаний и образования – после отмены лицензирования заниматься риэлтерской деятельностью могут все желающие;
• возможностью работать в одиночку и расширять бизнес по мере получения прибыли.

К сожалению, все эти весьма значимые плюсы практически нивелируются одним большим минусом ‒ очень высокой конкуренцией. Новичку, не имеющему репутации, обойти в своем городе компании с громким именем будет не просто сложно, а практически невозможно.

Перед тем как открыть агентство недвижимости с нуля, предпринимателю, никогда не работавшему в данной сфере, рекомендуется сначала устроиться рядовым риэлтором в хорошо раскрученную фирму. Постигнув азы работы в полевых условиях, буде намного проще организовывать такую деятельность самостоятельно.

Также следует учитывать некоторые нюансы работы в разных населенных пунктах:

1. Небольшие города характеризуются меньшей активностью в плане аренды, зато здесь чаще совершаются сделки купли–продажи. Это обуславливается низкими ценами на жилье по столичным меркам и популярностью «домиков в деревне» у горожан.
2. Мегаполисы более выгодны для риэлтерской деятельности, поскольку высокая стоимость недвижимости способствует формированию двух источников прибыли: регулярное заключение договоров на аренду, включая жилой и нежилой фонд; большой размер комиссионных от продаж – вознаграждение от сделки за одну проданную квартиру в элитном районе может составлять 2–3 среднемесячные заработные платы в регионе.

Деятельность риэлтора востребована всегда – независимо от цен на объекты и финансовые возможности населения, хотя спрос во многом определяется экономической ситуацией и временем года. Операции с недвижимостью происходят постоянно, но чтобы в них участвовать и получать доход при любых обстоятельствах, нужно наработать безупречную репутацию в своем городе.

Выбор концепции агентства недвижимости

Суть работы агентства недвижимости заключается в посреднической деятельности, предполагающей получение вознаграждения за сведение покупателя/арендатора и продавца/арендодателя. Кроме того, сотрудники такого предприятия могут оказывать и другие услуги, связанные с рынком недвижимости. В любом случае данный бизнес основывается на оформлении различных сделок с недвижимым имуществом и, как правило, с их юридическим сопровождением.

К основным направлениям деятельности риэлтерской конторы относятся:

• купля–продажа недвижимости из жилого и нежилого фонда;
• аренда жилья, коммерческих зданий, сооружений и помещений;
• торговые операции с земельными участками;
• смена статуса (назначения) недвижимого имущества (перевод из жилого в нежилое или наоборот);
• получение разрешительных документов на ведение строительных работ, реконструкцию, ввод в эксплуатацию;
• оформление правоустанавливающих документов на владение недвижимостью;
• узаконивание перепланировки, достройки и других изменений;
• долевое участие в строящихся объектах.

Концепция агентства недвижимости в основном зависит от количества работников и их квалификации. Предоставлять можно как все указанные услуги, так и выбрать одно или несколько направлений.

Сотрудничество с клиентами может строиться по разным схемам, включая:

• полное сопровождение сделки «под ключ»;
• частичное сопровождение сделки;
• предоставление только информационных услуг.

В зависимости от субъекта (продавец или покупатель) и полноты сопровождения сделки, услуги риэлтора могут включать:

• для продавца – предпродажная подготовка, поиск покупателя, проведения показов, помощь в оформлении документов;
• для покупателя – подбор вариантов в соответствии с указанными в договоре требованиями, проверка «юридической чистоты» объекта, помощь в оформлении документов.

Информационные услуги подходят для тех клиентов, которые только ищут подходящие варианты для купли или найма в аренду, но намерены сами заниматься оформлением сделки. В таких случаях агентство предоставляет только информацию о наличии объектов, а их просмотром и решением всех вопросов с продавцом/арендодателем клиент занимается самостоятельно.

Этапы построения бизнеса в сфере недвижимости: пошаговая инструкция

Перед тем как открыть агентство недвижимости, необходимо выполнить несколько обязательных действий:

1. Зарегистрировать ИП или ООО в органах налоговой инспекции.
2. Провести анализ местного рынка недвижимости и по его результатам (а также с учетом собственных возможностей) выбрать направление деятельности.
3. Выкупить или арендовать помещение под офис и обустроить его, если того требует концепция будущего предприятия.
4. Подобрать персонал, если начинать работу планируется не в одиночку, а в команде.
5. Организовать рекламную кампанию. Лучше всего этот пункт объединить со вторым и начинать рекламировать свое агентство сразу же после выбора формата деятельности.

Этапы, связанные с обустройством помещения и набором сотрудников, потребуются только в тех случаях, когда планируется вложить в проект значительную сумму. При отсутствии стартового капитала можно начать деятельность с телефона на дому, а затем постепенно расширять бизнес вплоть до создания собственной фирмы.

Регистрация агентства недвижимости

Перед регистрацией в ФНС необходимо определиться с организационно-правовой формой будущего предприятия. Для старта в одиночку оптимально подойдет ИП, даже если в будущем планируется расширение. ООО придется учреждать при наличии одного или нескольких бизнес–партнеров.

В обоих случаях при подаче заявления нужно указать коды ОКВЭД в соответствии с выбранными направлениями деятельности. Для агентства недвижимости основным будет код 68.31, разрешающий оказывать посреднические и консультационные услуги при купле, продаже и аренде объектов недвижимости. Кроме того, в качестве дополнительных могут потребоваться:

• 68.32 – для управления недвижимостью, в частности проведения технической инвентаризации;
• 69.10 – для предоставления консультаций по общим юридическим вопросам, включая подготовку документов.

К заявлению на регистрацию ИП необходимо приложить:

• оригинал и ксерокопию паспорта;
• квитанцию об уплаченной госпошлине (800 рублей).

Для регистрации ООО, помимо заявления, потребуются оригиналы и копии всех уставных документов, а также квитанция о госпошлине, но уже в размере 4000 рублей. Кроме того, нужно будет заказать печать и открыть расчетный счет.

Обязательно следует написать заявление или уведомление о переходе на выбранный налоговый режим. Без этого предприятие автоматически переводится на общую систему налогообложения с уплатой всех налогов. Оптимальным вариантом будет УСН с начислением 15% от прибыли. В дальнейшем вы сможете изменить систему налогообложения при возникновении такой необходимости.

Правовые аспекты оказания посреднических услуг на рынке недвижимости регламентируются следующими законами и нормативными актами:

• Жилищный кодекс РФ – для определения объектов жилищных прав (гл.2, ст.15–21) и порядка перевода жилого помещения в нежилое или наоборот (гл.3, ст.22–24);
• Земельный кодекс РФ – с указанием правил аренды, пользования и приобретения земельных участков в собственность;
• Градостроительный кодекс РФ – для руководства при узаконивании достройки, перепланировки и других изменений объекта недвижимости;
• закон №122-ФЗ от 21.07.97 – для установления перечня объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации;
• закон №214-ФЗ от 30.12.04 ‒ об участии в долевом строительстве;
• закон №2300-1 от 07.02.92 – о защите прав потребителей;
• ГОСТ Р ЕН 15733-2013 – об организации услуг по продаже недвижимости;
• ГОСТ Р 54964-2012 – о проведении оценки объекта недвижимости с учетом экологических требований.

Риэлтерская деятельность не требует получения лицензии или обязательной сертификации. Но наличие сертификата значительно повышает конкурентные преимущества, поэтому рекомендуется в начала своей деятельности пройти эту процедуру добровольно или организовать ее для своих сотрудников.

Анализ рынка недвижимого имущества

Перед тем как открыть агентство недвижимости с нуля, необходимо провести анализ рынка в своем городе. Исследования рекомендуется выполнять по нескольким направлениям, включая:

• средний уровень цен на недвижимое имущество по первичным (новым) и вторичным (находящимся в эксплуатации) объектам;
• степень развития строительства и количество сдаваемых квартир на ближайшую перспективу – если их мало, то основной спрос будет направлен на вторичный рынок;
• наличие конкурентов, направление их деятельности и успешность бизнеса;
• специфику формирования в городе риэлтерского вознаграждения за оказание конкретных услуг.

На основании полученных аналитических данных можно будет максимально точно определить оптимальный вариант формата своего будущего агентства, избежав ошибок конкурентов и выработав собственные преимущества.

Помещение и персонал для агентства недвижимости

Если предполагается открыть полноценное агентство недвижимости с полным штатом сотрудников, то в первую очередь необходимо подумать о выгодном расположении офиса. Лучше всего для этого подходит место в центральной или деловой части города, с высокой проходимостью, хорошей транспортной доступностью, наличием подъезда и мест для парковки. Дополнительным преимуществом будет помещение на первом этаже с отдельным фасадным входом.

Размеры офиса зависят от финансовых возможностей и масштабов предприятия: можно обойтись и одним кабинетом, но лучше, чтобы отдельные комнаты были у риэлторов, юриста и руководителя, а также выделенная зона для посетителей.

Для обустройства понадобится офисная мебель, ПК и оргтехника. Чтобы наладить качественную работу – сервер с базой данных, стабильный интернет и мини-АТС.

Оптимальный штат агентства должен включать следующих сотрудников:

• риэлторы ‒ не менее 5;
• администратор для приема звонков;
• бухгалтер – на 0,5 ставки или через аутсорсинг;
• уборщица.

Главное внимание следует уделить риэлторам. Желательно, чтобы они прошли сертификацию, за которую обычно платит владелец агентства, поскольку в аттестате указывается место работы. В процессе подготовки они приобретут (или повысят) квалификацию по всем вопросам, касающимся работы на рынке недвижимости, включая правовые аспекты деятельности.

От качества работ риэлторов напрямую зависит успешность и прибыльность всего агентства. Поэтому при подборе этих сотрудников необходимо учитывать их опыт работы, личностные качества и способности к выполнению основных обязанностей.

Оплата труда риэлторов – сдельная. Проценты устанавливаются от суммы сделки в зависимости от опыта работы. Минимум составляет 20%, а максимальный порог – 70%, но самый распространенный вариант ‒ 50%.

Агентства, в которых числится до 20 риэлторов, считаются небольшими. В мегаполисах преимущественно работают компании со штатом от 100 человек только в главном офисе, плюс еще столько же в филиалах.

В зависимости от потребностей своего города можно открыть агентство недвижимости только с одним сотрудником, выполняющим обязанности администратора, агента и юриста одновременно. Для него потребуется один кабинет и минимум оборудования. Но и доходы от такого предприятия будут незначительными. Хотя для старта практически без вложений – это единственный вариант.

Сама по себе деятельность агента по недвижимости не предполагает коллективный труд. Риэлтор работает с клиентом один на один. Потребность в команде возникает, когда появляется возможность расширения бизнеса, чтобы не потерять потенциальных клиентов, которые могут уйти к конкурентам. Один человек не сможет охватить всю территорию даже небольшого города, не говоря уже о мегаполисах.

Организация работы риэлторского агентства

Риэлтерское вознаграждение за сопровождение сделки купли–продажи составляет порядка 2–7% от стоимости объекта. Данная сумма прибавляется к общей цене, которую выплачивает покупатель. Для гарантированного получения своего дохода нужно заключить с продавцом договор, согласно которому его интересы может представлять только один риэлтор и в другое агентство он обращаться не будет.

В действительности большинство продавцов недвижимого имущества соглашаются на сотрудничество, но не спешат подписывать договор. После размещения объявления о продаже объекта (в СМИ, в сети Интернет или любом другом месте) к ним поступает масса предложений от агентств и частных риэлторов. Чтобы быстрее найти покупателя, владелец недвижимости не отказывается ни от чьей помощи, но договор не подписывает. В результате комиссию получит тот агент, который приведет реального покупателя. Работа остальных окажется напрасной. Также возможен вариант, когда продавец и покупатель, которого нашел риэлтор, проведут сделку самостоятельно, чтобы не уплачивать комиссию. При отсутствии договора никакие претензии к ним предъявить нельзя.

Эксклюзивный договор – обязательное условие получения вознаграждения за риэлтерскую деятельность. Он является основанием для того, чтобы продавец сотрудничал только с одним агентством, а покупатель в обязательном порядке выплатил установленную комиссию. Поэтому его заключения нужно добиваться в первую очередь.

Поиск клиентов: реклама и маркетинг

Отсутствие клиентов в агентстве недвижимости – основная причина неудач в этом бизнесе. Потенциальные покупатели практически всегда обращаются в хорошо известные компании во избежание обмана. А, чтобы наработать репутацию, требуется много времени и грамотная организация рекламно-маркетинговой кампании.

Для привлечения клиентов следует использовать все виды рекламы, включая:

• объявления в СМИ – на местном телевидении и радио, в городских журналах, газетах, других периодических изданиях;
• раздачу листовок, визиток, флаеров, буклетов;
• установку наружных рекламных носителей – баннеров, указателей, билбордов в многолюдных местах, яркой вывески над входом;
• размещение в офисе стойки с буклетами о фирме и услугах;
• публикации сообщений и объявлений в Интернете – на тематических форумах, городских порталах, сайтах недвижимости, других подходящих площадках;
• создание групп в социальных сетях с постоянным обновлением постов;
• разработку собственного сайта с актуальными предложениями, продающими текстами и полезными для читателя статьями;
• использование контекстной, баннерной, тизерной, таргетированной, других видов интернет-рекламы.

Для продвижения своих услуг рекомендуется использовать все указанные выше инструменты онлайн и оффлайн рекламы, тестировать их и оставлять в работе наиболее результативные. Заниматься рекламой нужно постоянно, закладывая ежемесячно на эту статью достаточную сумму средств.

Финансовые расчеты агентства недвижимости

Для грамотного планирования организационной и дальнейшей деятельности агентства недвижимости необходимо составить конкретизированный бизнес-план с расчетами. Сумма затрат и величина прибыли в каждом отдельном случае будет разной. Для того чтобы сориентироваться в финансовых показателях, для примера можно рассмотреть предполагаемые расходы и доходы небольшого агентства недвижимости с описанным выше штатом сотрудников.

На открытие такой фирмы потребуются следующие вложения:

Всего на организацию агентства недвижимости с 5 риэлторами в штате необходимо потратить 150000 рублей.

Часто начинающие предприниматели пытаются оформить кредит на развитие своего бизнеса, но получают отказ. Мы разобрали, как ИП получить ссуду в банке, какие документы для этого нужно подготовить и какие банки не отказывают в кредите.

Ежемесячные затраты будут включать:

Каждый месяц на деятельность агентства нужно будет тратить 80000 рублей. Плюс 18000 рублей налогов (15% от прибыли по УСН).

Прибыль рассчитывается с учетом того, что вознаграждение агентства составляет:

• 2–7% от сделки купли–продажи;
• 50% от месячной стоимости от сдачи в аренду.

Агентам при этом выплачивается 50% комиссионных.

По статистическим данным, работающий в агентстве риэлтор в среднем за месяц совершает сделок на 80000 рублей. Таким образом, общий доход от 5 агентов составит 400000 рублей. После вычета 50% вознаграждения и всей суммы ежемесячных расходов, получается чистая прибыль в размере 100000 рублей в месяц.

При таких показателях срок окупаемости первоначальных инвестиций составит 1,5–2 месяца. Но поскольку на указанный уровень прибыльности новому агентству удастся выйти далеко не сразу, а в лучшем случае – через полгода работы, то примерно за такой же период получится вернуть и вложенные средства.

При грамотном подходе агентство недвижимости может стать вполне прибыльным бизнесом. Но потребуется хватка, контакты и огромное желание работать.