После покупки квартиры в ипотеку заемщик получает свидетельство о собственности, но его право распоряжаться имуществом ограничено, поскольку оно находится в залоге у банка. В ряде случаев может возникнуть необходимость продажи ипотечной квартиры. Несмотря на обременение, провести сделку реально.
Можно ли законно продать ипотечную квартиру
Если квартира куплена за счет заемных средств, при ее оформлении на нового владельца возникает ипотека в силу закона и автоматически имущество становится залоговым. Его можно использовать по назначению, в том числе сдавать в аренду, но самостоятельно продать ипотечную квартиру заемщик не сможет. В регистрации сделки откажут, поскольку наложено обременение. Но даже если продажу удалось совершить, банк в любой момент может ее оспорить.
Тем не менее, закон отвечает на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, положительно. Для этого необходимо заручиться согласием банка. То есть, должны быть учтены интересы второй стороны договора — залогодержателя.
Финансовые организации, как правило, не препятствуют проведению сделки, поскольку заемщик имеет на это право. Но банк, как заинтересованная сторона, будет контролировать все процессы. Возможность продажи ипотечного жилья иногда прописывают в кредитном договоре, здесь же могут быть предусмотрены за это штрафные санкции.
Ссуда на покупку квартиры является целевой, поэтому реализация имущества до окончания срока соглашения подразумевает полное досрочное погашение оставшейся суммы основного долга и снятие кредитных обязательств. Продать жилье и продолжать совершать ежемесячные взносы нельзя.
Зачем продавать ипотечную недвижимость
Ипотека — долгосрочный займ и за время действия договора могут произойти события, требующие смены жилья. В этом случае не остается другого варианта, как продать ипотечную квартиру. Чаще всего возникают следующие обстоятельства:
- ухудшение финансового положения и, как следствие, невозможность справляться с долговой нагрузкой;
- необходимость переезда в жилье большей площади, связанная со свадьбой или рождением детей;
- потребность разменять квартиру, возникающая при разводе супругов;
- переезд в другую местность, связанный со сменой работы или необходимостью ухода за родственником;
- получение прибыли, если приобретение жилья в ипотеку было способом инвестирования.
Все эти жизненные ситуации сопряжены с необходимостью продажи квартиры, приобретенной в ипотеку.
В каких случаях нельзя продать ипотечную квартиру
В некоторых случаях заемщик не сможет самостоятельно заниматься реализацией ипотечной квартиры:
- Произведена незаконная перепланировка жилья без ведома банка. Кредитор должен знать о состоянии залога. Прежде чем проводить перестройку, необходимо заручиться его согласием. Финансовая организация имеет право не разрешить перепланировку, если посчитает, что она повлияет на снижение стоимости имущества.
- При наличии неоплаченных долгов за коммунальные услуги, просроченной задолженности по кредитам, сотрудники ФССП могут наложить запрет на совершение регистрационных действий с имуществом. Сделка по купле-продаже такой квартиры возможна только после погашения всех долгов, закрытия исполнительного производства и снятия запрета.
- Отсутствие ежемесячных обязательных выплат по ипотеке может спровоцировать ситуацию, при которой банк сам инициирует продажу залогового имущества. Квартира будет выставлена на торги, интересы заемщика в этом случае банк учитывать не будет. Кредитор вправе забрать залоговую недвижимость, даже если это единственное жилье.
Таким образом, залогодатель обязан содержать предмет залога в надлежащем состоянии и сообщать банку обо всех изменениях, которые с ним происходят. В его интересах не допустить ситуацию, когда имущество реализуется в принудительном порядке и самостоятельно инициировать продажу, если нет возможности выплачивать кредит.
Как продать залоговую недвижимость
Приняв решение о продаже квартиры с ипотекой, и согласовав его с банком, необходимо запросить точный остаток основного долга. Если сумма небольшая, возможно будет выгоднее взять нецелевой потребительский кредит, с его помощью погасить ипотеку, вывести квартиру из залога и продавать без обременений. Это самый простой и выигрышный для заемщика вариант, поскольку банк не будет контролировать сделку.
Наличие обременения снижает стоимость жилья относительно среднерыночного показателя, поскольку это усложняет процесс оформления и сопряжено для покупателя с определенными рисками. Но и скрывать факт того, что квартира находится в ипотеке, не имеет смысла, поскольку человек, приобретающий жилье в любом случае узнает об этом.
Если остаток кредита большой, в зависимости от сложившейся ситуации можно выбрать один из следующих способов продажи.
Снятие обременения с помощью задатка
Суть процедуры состоит в том, что задаток, который дает покупатель до оформления сделки, идет на досрочное погашение ипотеки. После этого происходит стандартная регистрация прав нового владельца. Этот способ целесообразен, если сумма к погашению небольшая. В противном случае покупатель рискует понести значительные потери, если продавец изменит решение и откажется от продажи. Оформление включает следующие шаги:
- согласование с кредитором и определение размера задолженности;
- поиск покупателя, составление договора задатка и регистрация его у нотариуса;
- внесение денег, закрытие кредита и вывод имущества из залога;
- окончательный расчет и оформление сделки.
Снятие обременения в момент сделки
Еще один способ, позволяющий продать квартиру в ипотеке, предполагает, что покупатель выкупает залог у банка. Это достаточно безопасный вариант для всех заинтересованных сторон соглашения. Единственный минус — процедура займет больше времени. Для ее реализации потребуются следующие шаги:
- согласовывается возможность продажи с кредитной организацией и выясняется оставшаяся сумма;
- находится покупатель, который заключает с банком договор о выкупе залога и заверяет его нотариально;
- арендуются два банковских сейфа, в один из которых закладываются деньги, предназначенные для закрытия ипотеки, а во второй – остаток средств для продавца;
- жилье выводится из залога, сделка купли-продажи регистрируется;
- банк и продавец забирают деньги из сейфов.
Продажа квартиры с долгом
Если покупатель планирует воспользоваться жилищным кредитом, можно оформить продажу как передачу долговых обязательств. В этом случае действия будут следующими:
- продавец согласует продажу с залогодержателем;
- покупатель подает стандартную заявку на ипотечный займ и предоставляет полный пакет документов;
- при получении одобрения от банка проводится повторная оценка жилья;
- банк и покупатель заключают договор;
- права на квартиру и обременение регистрируются на нового владельца;
- продавец освобождается от долговых обязательств и получает положенную ему сумму.
Если залогодержатель не одобрил жилищный займ покупателю, можно воспользоваться услугами стороннего банка.
Продажа квартиры с ипотекой для военных
Недвижимость военнослужащего, приобретенная на средства от целевого жилищного кредита, регистрируется в Министерстве обороны. Право совершать сделки купли-продажи у собственника появляется после полного погашения задолженности или после того, как его военный стаж достигнет 20 лет. Если необходимость продажи связана со сменой региона, в котором служит владелец жилья, он получит согласие на реализацию имущества.
Продажа жилья банком
Самый невыгодный способ продажи квартиры в ипотеке — когда ее реализацией занимается кредитная организация. Чаще всего он применяется, если у должника существенно изменилось финансовое положение, и он не может вносить ежемесячные платежи. Цену определяет залогодержатель, не учитывая интересы продавца. Всю процедуру, в том числе поиск покупателя, проводит банк. Если после реализации и закрытия жилищного кредита остаются денежные средства, они передаются продавцу.
Если жилье куплено с участием материнского капитала
Можно продать квартиру в ипотеке, если при покупке были использованы средства материнского капитала. Порядок действий будет таким же, как и при стандартной реализации, однако добавятся новые пункты:
- необходимость согласия на продажу органов опеки;
- взамен подаваемой квартиры нужно приобрести новое жилье;
- у детей должны быть выделены доли.
Для покупателя такая сделка является довольно рискованной, так как при выявлении факта ущемления прав ребенка она может быть оспорена.
Таким образом, продать квартиру в ипотеке можно любым из приведенных способов. Основное параметр, который нужно соблюсти – согласовать сделку с банком и поставить в известность покупателя, что жилье находится в залоге.
