Как открыть кафе в жилом доме

Открытие кафе в жилом доме — один из вариантов прибыльного бизнеса. Место размещения имеет большое значение. Владелец кафе, находящегося по соседству с жилыми квартирами, должен строго соблюдать требования законодательства, иначе не избежать проблем с надзорными органами. К заведениям общепита проявляет особое внимание Санэпидемслужба, поскольку от качества предлагаемой продукции и соблюдения санитарных норм работниками заведения зависит здоровье посетителей. Чтобы узнать, как открыть кафе в жилом доме, необходимо ознакомиться с действующими нормами законодательства.

Особенности законодательства

Согласно ГОСТ 30389-2013, кафе предоставляет потребителям услуги по организации питания, при желании — дает возможность приятно провести время. Наиболее близкое по организации работы заведение — ресторан, однако в последнем более широкий выбор меню, направленность на организацию досуга.

В жилом помещении можно организовать любой из типов кафе: молодежное или детское, интернет-кафе, караоке, арт-кафе или иное по задумке предпринимателя. Если вы оперируете внушительным бюджетом, рекомендуется открыть ресторан. Средняя наценка на товары в таком заведении выше, соответственно, выше и ежемесячная прибыль.

Организации общепита привычно располагаются в виде отдельно стоящих зданий, летних кафе или заведений, расположенных на первых этажах жилых домов. Последний вариант зачастую вызывает негативную реакцию общества, и причин тому несколько:

• посетители нарушают общественный покой;
• шум в заведении превышает допустимые пределы и способствует снижению качества жизни соседей;
• доставка сырья организована так, что доставляет дискомфорт жильцам.

Это основные из множества факторов, влияющих на ухудшение взаимоотношений владелец кафе-жильцы дома, и повлиять на ситуацию можно, работая строго в рамках законодательства.

Итак, можно ли открыть кафе в жилом доме, что об этом сказано в законодательстве? Согласно ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение можно использовать для осуществления профессиональной, предпринимательской деятельности, если это не нарушает интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение. Работа заведения не должна повлечь нарушение санитарных норм, приводить к порче здания.

Можно разместить кафе на 1 этаже или выше, но при условии, что находящийся под ним этаж также будет иметь статус нежилого помещения.

Чтобы перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо подать следующие документы:

• заявление;
• правоустанавливающие документы;
• техпаспорт, поэтажный план дома;
• проект переустройства и перепланировки помещения в кафе;
• протокол собрания всех жильцов-собственников о переводе помещения в нежилое (с мая 2019 г.);
• заручиться письменным согласием каждого из собственников квартир, примыкающих к объекту, о переводе помещение в нежилое (правило действует с мая 2019 г.). Примыкающие — квартиры, имеющие общую стену с кафе, а также расположенные непосредственно над ним.

Кафе в жилом доме не должно занимать площадь более 250 м2. Максимально допустимое количество посадочных мест — 50. Если подвал остается свободен, использовать его для обустройства производственного помещения, кухни нельзя.

Если при строительстве здания было предусмотрено размещение нежилого помещения, получать согласие жильцов не нужно.

Правила организации работы кафе в жилом доме

Чтобы открыть кафе в жилом доме, следует соблюдать следующие правила (СП 2.3.6.1079-01, СП 51.13330.2011):

1. Кафе можно расположить (помимо отдельно стоящего, встроенно-пристроенного или общественного, промышленного здания) на нежилом этаже жилого здания. При этом организация должна соблюдать гигиенические требования, предъявляемые к жилым помещениям.
2. Кафе должно иметь вход, изолированный от жилой части здания. Частые жалобы жильцов связаны с шумом от хлопанья дверей; громкими разговорами отдыхающих; сигаретным дымом.
3. Необходимо правильно разместить вход с улицы в складские помещения, а именно — обустроить место загрузки сырья, пищевых продуктов с торца жилого здания. На место приемки не должны выходить окна жильцов и входы в квартиры.
4. Организовать место мусоросборника. Часто поступают жалобы в прокуратуру о выбросе мусора работниками кафе возле подъездов жилых домов, хотя это недопустимо. Площадка мусоросборника должна располагаться в 25 или более метров от жилого дома, мест отдыха и площадок для игр, причем организация должна заключить договор о вывозе ТБО.
5. Кухня не должна располагаться в подвальном или полуподвальном помещении.
6. Сотрудникам необходимо контролировать показатели уровня шума, вибрации на рабочих местах, в кухонном цеху, в зале обслуживания. Даже если изначально в помещении слишком шумно, владелец может предпринять ряд мероприятий по доведению места организации бизнеса до показателей нормы: установить амортизаторы на оборудование, сделать ремонт с использованием звукопоглощающих материалов, производить профилактический осмотр и своевременный ремонт оборудования, увеличивающего уровень шума.
   

   Уровень шума в жилом помещении имеет предельные показатели, отраженные в СП 51.13330.2011. Кроме соблюдения уровня шума в жилом помещении, необходимо организовать защиту от шума транспортных потоков (СП 276.1325800.2016).

7. Обустроить изолированную вентиляцию. Жильцы не должны страдать от постоянного запаха еды или сигаретного дыма. Использовать общедомовой вентиляционный канал запрещено.
8. Исключить появление в помещении насекомых, грызунов. Они не только ухудшат имидж заведения, но и вызовут негодование и жалобы жильцов. Все проблемы решаются своевременным приходом службы дезинсекции, с которой заключается обязательный договор о дезинсекции и дератизации.

Опираясь на санитарные нормы положения ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», на региональном уровне разрабатываются собственные нормы и правила.

Планируя деятельность, необходимо уточнить, до какого времени можно превышать уровень шума. В Москве и МО, например, проблем не возникнет, если с 22.00 до 7.00 в заведении будет тихо; в Алтайском крае, Барнауле нельзя шуметь с 22.00 до 8.00; в Саратовской области — с 21.00 до 9.00.

Работать в ночном режиме без каких-либо ограничений можно лишь 1 день в году — в новогоднюю ночь, только до 4.00 1 января.

Желательно изучить требования к организации работы кафе, иначе невозможно выработать верный план действий по открытию заведения.

Алгоритм открытия кафе в жилом доме: этапы, нюансы, сложности

Начальный этап открытия кафе в жилом доме — изучение законодательства, завершительный — прием первых посетителей, но дойти до последнего можно только решив организационные вопросы. Этапы:

1. «Заложить» бюджет исходя из собственных возможностей.
2. Найти помещение для кафе, произвести перепланировку и ремонт.
3. Зарегистрировать организацию в налоговой, выбрать систему налогообложения.
4. Разработать и утвердить меню с помощью профессионального шеф-повара.
5. Закупить оборудование.
6. Нанять персонал.
7. Организовать доставку продуктов.
8. Прорекламировать открытие нового заведения.

Для открытия собственного кафе нужны средства. На сумму затрат влияют следующие факторы:

• будет ли помещение арендованным или приобретенным;
• формат заведения, ассортимент предлагаемой продукции;
• стоимость оборудования для реализации идеи (может приобретаться техника б/у или новая);
• количество наемных работников (в кафе может быть введена система самообслуживания или же заказы будет принимать официант);
• особенности интерьера.

Если к открытию кафе в жилом доме привлекаются заемные средства, необходимо с особой скрупулёзностью просчитать потенциальный доход, предусмотреть и устранить все риски, связанные с закрытием точки общепита из-за недоброжелательности соседей и жалоб в органы надзора (Роспотребназдор, Прокуратуру).

Оформление кафе в жилом доме: ООО или ИП

Заведение общепита, расположенное на одном из этажей жилого дома может иметь статус ООО или ИП.

Если планируется предлагать к продаже не только соки, воды и прочие безалкогольные напитки и пиво, но и алкоголь (кроме вин и шампанского собственного производства), нужно приобрести лицензию. Основные требования, выдвигаемые к соискателю — наличие статуса юридического лица, приобретение кассового аппарата. За продажу алкогольной продукции в розницу необходимо платить 65 тыс. руб. в год.

Чтобы оформить ИП, потребуется:

• заявление;
• паспорт и ИНН;
• квитанция об оплате госпошлины в размере 800 руб. (при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи можно подать документы в электронном виде, тогда платить за оформление не придется).

Для организации ООО потребуется больший перечень документации:

• заявление;
• паспорт;
• при наличии компаньона — протокол собрания учредителей, а при самостоятельном открытии — решение учредителя;
• устав предприятия;
• квитанция о внесении суммы госпошлины в размере 4000 руб.;
• открытие счета в банке, внесение уставного капитала в размере не менее 10 тыс. руб.

Процесс регистрации с момента подачи документов до внесения организации в реестр занимает не более 3 дней.

Вне зависимости от организационной формы, предприниматель в заявлении должен указать код ОКВЭД для регистрации кафе в жилом доме. В 2019 г. используется классификатор, действующий с 2017 г. Подойдет код:

• 10 — Группа «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания».

Одновременно с документами на регистрацию подается заявление о выборе налогового режима.

Для кафе оптимальным будет выбор упрощенной системы налогообложения. Для организации, планирующей взаимодействовать с плательщиками НДС, рекомендуется выбрать «Общую систему налогообложения». ИП, арендующие помещение до 50 м2, могут работать по патентной системе налогообложения. В любом случае, в дальнейшем остается возможность сменить действующую систему налогообложения на более выгодную.

Иногда продукты выгоднее покупать у частных физических лиц (например, с фермерских хозяйств). Законодательством это не запрещено, однако существуют нюансы.

Как найти помещение для кафе в жилом доме

Для открытия кафе важно подобрать проходное, людное место, с высоким пешеходным трафиком.

Как и где искать помещение, подскажет план действий. Необходимо:

1. Взять карту города и проанализировать, где максимальная концентрация населения, в каких районах/кварталах находятся заведения общепита и на чем специализируются, как далеко от желаемого места открытия находятся детские и образовательные учреждения.
2. Лично просмотреть места, наиболее благоприятные для открытия кафе. Найти помещение непросто, наиболее благоприятные часто заняты, но если повезет, можно увидеть вывеску «аренда» на здании, подходящем для открытия кафе. К поиску можно привлечь опытных риэлторов, или самостоятельно искать информацию на специализированных интернет-платформах: Авито, ЦИАН, Юла, Недвижимость mail ru, Из рук в руки, Мирквартир, Move, Яндекс. Недвижимость, N1, РБК Недвижимость, Дорус и многие другие.
3. Осмотреть помещение. Соглашаться на аренду или приобретение площадей под оборудование кафе пока рано, следует попросить отсрочку хотя бы в 1 день и рассчитать «трафик». Это просто: необходимо удобно разместиться возле здания с самого утра, вооружиться блокнотом и ручкой и записывать, сколько людей проходит мимо точки. Это позволит просчитать приблизительную загрузку посадочных мест, скорректировать график работы заведения, определить размер ожидаемого дохода.

Если мимо здания проходят студенты, а неподалеку образовательное учреждение, целесообразно открыть кафе-закусочную, и не обязательно оформлять лицензию на алкоголь, организовывать ООО. Формат будет прост: недорогие блюда, быстрая подача, доход за счет большого оборота.

При наличии вблизи офисных зданий, вероятно, что посетители потребуют бизнес-ланч, а задержавшись после работы, попросят продукцию на вынос.

Вблизи развлекательной зоны, в центре целесообразно разместить кафе, предлагающее спиртные напитки, салаты, легкие и сытные закуски для отдыхающих.

Куда нужно обратиться при открытии кафе в жилом доме, перечень необходимой документации

Для согласования открытия точки общепита следует обратиться в службы:

• санэпиднадзора (Роспотребнадзор, СЭС);
• МЧС;
• градостроительную службу, если планируется реконструировать здание, производить перепланировку.

В итоге необходимо иметь в наличии документацию:

• свидетельство о госрегистрации;
• договор о покупке (аренде) помещения;
• разрешение администрации на размещение кафе в жилом здании;
• согласие собственников на размещение кафе в жилом доме;
• справку БТИ о состоянии помещения;
• заключение госэпиднадзора о разрешении деятельности;
• перечень предлагаемых в меню блюд, технологические карты;
• сертификаты соответствия на сырье для приготовления продукции;
• санитарные книжки для каждого из сотрудников;
• договоры о проведении дезинсекции и дератизации, договор на вывоз ТБО.

В кафе необходимо оформить уголок потребителя, разместив на видном месте книгу отзывов и предложений.

Во избежание проблем с пожарной службой требуется установить противопожарную сигнализацию, световые вывески «вход-выход», иметь в наличии средства для тушения пожара.

Штат сотрудников

В штат входят:

• шеф-повар;
• бармен;
• помощник повара;
• бухгалтер;
• уборщица;
• охранник.

Шеф должен иметь соответствующую квалификацию, чтобы создать рецепты «ходовых» блюд в меню, заполнить технологические карты.

Сколько стоит ремонт, оборудование, персонал

Основные статьи расходов делятся на разовые, которые придется понести только при открытии кафе, и постоянные.

Затраты на аренду, оборудование и открытие кафе составят около 1 340 000 руб.

Нестандартная статья затрат — «подарки» жильцам дома, где планируется расположить кафе, в виде новой игровой площадки для детей, дверей в подъезд, оплаты ремонта дорожного покрытия или иных «презентов» взамен на дружеское расположение.

В среднем окупаемость бизнеса составит до полугода. Хорошая доходность связана с высокой наценкой на готовые блюда (100-500%). Открытие кафе в жилом доме — выгодное вложение, если предотвратить конфликты и нарабатывать популярность вкусной пищей, качественным сервисом.