ЦБ вводит ограничения на ипотеку: что это значит для заемщиков и банков?

Банк России готовит серию новых ограничений для ипотечного кредитования, направленных на снижение рисков банковского сектора и долговой нагрузки населения. Эти меры, ожидаемые к реализации в 2025 году, включают ограничение на выдачу кредитов с высоким риском: займы на срок более 30 лет, с низким первоначальным взносом (менее 20%) или при высокой долговой нагрузке заемщика (ПДН выше 50%). Целью является долгосрочная стабилизация рынка и снижение социальной напряженности в кризисные периоды.

Новые механизмы регулирования

Основной инструмент — макропруденциальные лимиты (МПЛ). Сейчас такие меры применяются только к необеспеченным кредитам, но к середине 2025 года они охватят и ипотеку. По мнению регулятора, этот подход окажется эффективнее существующих макропруденциальных надбавок, которые увеличивают нагрузку на капитал банков, но не устраняют системных рисков полностью.

Примером эффекта надбавок является снижение доли рискованных займов: за год доля ипотеки с высоким ПДН сократилась с 45% до 10%, а с низким первоначальным взносом — с 52% до 13%. Однако надбавки приводят к чрезмерному накоплению капитала у банков, что создает экономическую неэффективность. МПЛ позволят устранить это, задав прямые количественные ограничения на объемы рискованных кредитов.

Кроме того, ЦБ смягчит текущие требования к капиталу банков, снизив нагрузки, что, по его мнению, поможет поддержать стабильность финансовой системы.

Реакция экспертов

Аналитики указывают, что уже сейчас рынок сдерживают высокие процентные ставки, рекордно жесткая денежно-кредитная политика и ограничения в рамках госпрограмм, таких как семейная ипотека. Средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке в конце 2024 года достигли 21,7%, что делает кредиты малодоступными для большинства заемщиков. Государственные программы остаются единственным активным сегментом, но даже они зачастую невыгодны для банков из-за низкой доходности. Например, семейная ипотека приносит «отрицательный процентный доход» из-за недостаточной компенсации со стороны государства.

К 2025 году ожидается введение новых ипотечных стандартов, дублирующих часть мер МПЛ. Например, займы на срок более 30 лет уже рекомендовано ограничивать, а также учитывать возраст заемщика при выборе срока кредита. Однако аналитики отмечают, что подобные ограничения имеют смысл только для льготных программ, так как рыночные кредиты, как правило, погашаются за 10–12 лет.

Перспективы рынка

Эксперты прогнозируют значительное сокращение объемов выдачи ипотеки в 2025 году: от 200 000 кредитов в месяц до 50 000, из которых 20 000 будут связаны с семейной ипотекой. Основным драйвером останутся госпрограммы, тогда как рыночная ипотека останется недоступной для большинства граждан.

В долгосрочной перспективе МПЛ могут создать более сбалансированную структуру ипотечного портфеля за счет постепенного сокращения доли рискованных кредитов. Однако оживление рынка возможно только при снижении ключевой ставки до уровня ниже 15%, что, по оценкам аналитиков, возможно не ранее середины 2026 года.