Госдума одобрила новую формулу НДФЛ при обмене квартир: что изменится

Госдума 15 октября приняла в первом чтении законопроект № 1272209−8 о налогообложении при обмене недвижимости. Поправки касаются сделок между гражданами, не связанных с предпринимательством.

Как будут считать доход

По новым правилам налоговую базу рассчитают по формуле: кадастровая стоимость полученного жилья плюс полученная доплата минус кадастровая стоимость переданного жилья минус уплаченная доплата.

Кадастровая стоимость — это оценка государства, внесённая в ЕГРН. Она может отличаться от цены, которую согласовали собственники. Если данных о кадастровой стоимости нет, используют рыночную.

Пример: вы меняете квартиру с кадастровой стоимостью 6 млн рублей на жильё за 8 млн и доплачиваете 2 млн. Расчёт: 8 − 6 − 2 = 0 рублей. Налогооблагаемого дохода нет. Если доплата составит 1 млн, результат изменится: 8 − 6 − 1 = 1 млн рублей.

Почему меняют правила

Конституционный суд в постановлении от 15 января 2026 года указал: действующие нормы позволяют произвольно рассчитывать налог при обмене. При равноценном обмене собственники могут вообще не передавать друг другу деньги, поэтому применять к таким сделкам правила обычной продажи некорректно.

Что ещё обсуждают депутаты

Первый зампред комитета по бюджету и налогам Ольга Ануфриева отметила: Конституционный суд говорил о существенной разнице в стоимости, а не о любой. Комитет предложил установить порог в 20% — если разница меньше, налог не начислят.

Депутаты также потребовали уточнить, как сохранить право на вычеты и освобождение от налога после минимального срока владения. Отдельный вопрос — расчёт НДФЛ при последующей продаже полученной квартиры.

Когда вступит в силу

Законопроект предусматривает вступление поправок в силу с 1 января 2027 года. Документ прошёл только первое чтение. Впереди доработка, ещё два чтения, рассмотрение Советом Федерации и подпись президента. Окончательная формула и условия её применения могут измениться.