Сбербанк и «Самолёт» обсуждают реструктуризацию: что ждёт дольщиков, акционеров и рынок недвижимости

Сбербанк и акционеры застройщика «Самолёт» ведут переговоры о реструктуризации долга в 274 млрд рублей. Банк рассматривает несколько вариантов: от передачи управления проектами до конвертации долга в акции компании.

Почему «Самолёту» нужна помощь

Один из крупнейших российских девелоперов оказался в тяжёлом положении. За первое полугодие 2026 года выручка упала на треть, чистый убыток составил 22,3 млрд рублей. Общий долг компании достиг 773 млрд рублей — при рыночной капитализации всего 15,7 млрд. К нескольким дочерним структурам «Самолёта» уже поданы иски о банкротстве.

Сбербанк — главный кредитор застройщика. На него приходится почти треть всех обязательств компании.

Какие варианты обсуждают

Стороны рассматривают пять сценариев:

Первый — передать управление проектами дочерней структуре Сбербанка. Застройщик сохранит собственность, но операционный контроль перейдёт к банку.

Второй — Сбербанк получит долю в тех структурах «Самолёта», которые строят конкретные жилые комплексы. Это даст банку рычаги влияния для завершения строительства.

Третий — конвертировать часть долга в акции. Долговая нагрузка снизится, но акционеры потеряют часть контроля.

Четвёртый — пересмотреть условия кредитов. Взамен акционеры «Самолёта» могут заложить личные активы.

Пятый — продать непрофильные активы и направить деньги на погашение долга.

Прецедент уже есть

Похожая ситуация была с ЖК «Лампо» под Петербургом. Когда у застройщика возникли проблемы, банк «Дом.РФ» сам взял на себя управление завершением проекта. Дома достроили, дольщики получили квартиры.

Что говорят эксперты

Директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев отмечает противоречивость ситуации:

Всё выстроено так, чтобы прогосударственные системы типа «Сбера» всегда были в ажуре. В то же время есть хоть какая-то гарантия достройки объектов, если у частной компании наступили сложные времена.

По его словам, после перехода отрасли на эскроу-счета застройщики вместо денег дольщиков берут кредиты, которые сильно подорожали. Застройщики беднеют, а банки фиксируют триллионные прибыли.

Глава девелоперской компании «Творчество» Илья Пискулин считает, что «Самолёт» и Сбербанк — не первые и не последние:

Банки и так уже во многих проектах рулят платежами, оспаривают найм и зарплаты людей, не соглашаются с какими-то расходами. К счастью, дальше управления финансами явление пока выходит редко, но это лишь вопрос времени.

Риски для инвесторов

Директор по стратегии «Финама» Ярослав Кабаков предупреждает: вход банка в капитал не гарантирует безопасность облигаций. В 2026 году «Самолёту» нужно рефинансировать 297 млрд рублей — 40% долга.

Банк, заходя в капитал, защищает прежде всего себя как залогового кредитора и достройку объектов для дольщиков — это соцчувствительная тема, которую государство не даст провалить. А вот биржевые инвесторы не всегда оказываются в приоритете.

Последствия для рынка

Для дольщиков контроль Сбербанка над проектами — позитивный сценарий. Банк с государственным участием не бросит стройку.

Акционерам «Самолёта» придётся поделиться контролем над бизнесом или отдать часть компании кредиторам.

Сбербанк не стремится становиться девелопером, но ему нужно вернуть деньги. Контролируя проекты, банк снижает риски.

Для рынка недвижимости последствия будут ощутимыми. Продажи новостроек в Москве и Подмосковье — главной зоне работы «Самолёта» — уже упали на 29% в 2026 году. Если крупнейший застройщик окажется под управлением банка, это станет сигналом: время агрессивного расширения закончилось. Эксперты прогнозируют сокращение предложения и рост цен в 2027–2028 годах.