Верховный суд: запись в ЕГРН не защищает от тайной сделки супруга с общим жильём

Верховный суд России отменил решения трёх инстанций по делу о квартире, которую муж заложил по ипотеке без согласия жены и в обход прав несовершеннолетних детей. Суд признал: наличие записи в ЕГРН не гарантирует защиту собственности, если сделка нарушает права совладельцев.

Суть дела

Житель Подмосковья оформил ипотечный кредит в ВТБ и передал в залог квартиру, где проживала его семья. У детей в этом жилье были доли. Согласие супруги на сделку, судя по материалам дела, никто не запрашивал.

Когда заёмщик перестал платить по кредиту, банк инициировал продажу квартиры на торгах. Три суда поддержали ВТБ, признав его добросовестным залогодержателем. Однако Верховный суд в деле № 4-КГ26-69-К1 отменил эти решения и направил дело на пересмотр.

Позиция Верховного суда

Судьи указали: запись в ЕГРН не даёт абсолютной защиты, если при распоряжении общим имуществом нарушены права других собственников.

Судьи признали, что наличие записи в ЕГРН не является абсолютной защитой, если сделка по распоряжению общим имуществом нарушает права сособственников.

Так прокомментировал решение юрист Айрат Гафуров, специалист по гражданскому праву.

Как защитить своё жильё заранее

По словам эксперта, собственникам стоит предпринять несколько шагов:

Проверить выписку из ЕГРН — отражены ли права обоих супругов, оформлены ли доли детей. Если общее жильё записано только на одного супруга, можно внести в реестр сведения о совместной собственности.

Подать заявление о невозможности регистрации сделок без личного участия собственника. Правда, эта мера не блокирует действия законного представителя ребёнка и регистрацию по решению суда.

Для продажи или залога детской доли требуется разрешение органа опеки. Для распоряжения общей недвижимостью супругов — нотариальное согласие второго супруга.

Что делать, если сделка уже состоялась

Гафуров рекомендует немедленно получить актуальную выписку из ЕГРН, собрать документы о своих правах и обратиться в суд. Параллельно следует просить о запрете дальнейших регистрационных действий, а при угрозе торгов — о мерах по предотвращению продажи.

Требования зависят от обстоятельств: может потребоваться оспаривание сделки, возврат имущества, прекращение ипотеки. Одной отмены договора не всегда достаточно.

Супруг, чьё нотариальное согласие не получили, может оспорить сделку в течение года с момента, когда узнал о ней. Однако этот срок не распространяется автоматически на требования других собственников.